房产证上约定的份额怎么算
《民法典》第二百九十七条，房产证上约定的份额是房屋共有权的核心依据。简单说，就是一套房子有多个业主，每个人占多少比例直接看房产证上的“共有情况”一栏。写着“张三占70%，李四占30%”，那拆迁补偿、卖房分钱都得按这个比例来。法律上这叫“按份共有”，和“共同共有”（夫妻没特别约定的情况）完全不同——后者默认各占50%，但前者必须白纸黑字写清楚。
你以为房产证份额只是数字？这些坑踩过才懂
我有个朋友老王，当年和亲戚合伙买房投资，房产证写了各占50%。结果房子涨了3倍，亲戚突然拿着装修票据说要按出资重新分比例，闹到法院才发现，法官只看房产证登记不看实际出资。所以说，哪怕你出了90%的钱，只要证上没写清楚，法律就认登记的比例。
现在小年轻流行的“拼房养老”更刺激。上次见个案例，四个闺蜜合资买loft，房产证按出资写了25%、25%、30%、20%。结果有人想卖房时，占30%的妹子死活不同意，其他人想卖也卖不成——因为法律规定处置房产要2/3份额同意才行。这就尴尬了，30%的妹子实际成了“一票否决权”。
常见问题答疑
问题1：婚前买房写两人名字各50%，离婚能改比例吗？
除非对方同意变更登记，否则就算你婚后独自还贷，法院顶多判还贷部分补偿，不会改房产证比例。有个真实案例：男方婚前首付50万写两人名字，离婚时女方硬是分走现价300万的50%，男方多还的100万贷款只能拿到补偿款。
问题2：父母给子女买房怎么登记最保险？
建议明确写“按份共有+永久居住权”。老王夫妇出全款给儿子买房，可以登记“父母各占45%，儿子占10%”，约定父母终身免费居住。这样既防儿媳分家产，又避免被认定赠与风险。
问题3：贷款买房怎么算份额？
银行才不管你们内部约定，所有登记在房产证上的人都要连带还贷。有个狠案例：小情侣分手后，男方停止还贷，银行直接把女方告上法庭，哪怕房产证女方只占1%也要背全部债务。所以贷款买房登记份额要慎之又慎！
