认购协议可以解除吗
拿着认购协议想退房的朋友了！《民法典》第五百六十二条、五百六十三条规定，认购协议作为民事合同当然可以解除，但必须符合法定或约定条件。简单来说就是：协商一致能解约，重大违约能解约，不可抗力也能解约。不过操作可比刷短视频复杂多了，下面咱们掰开揉碎了说。
一、认购协议不是卖身契
去年杭州王女士买期房时，签完认购协议发现隔壁楼盘更便宜，想退定金被开发商拒绝。后来她找出协议里"7天无理由退订"条款，成功拿回20万定金。这个案例告诉我们：认购协议不是开发商单方面说了算的文书，白纸黑字的条款最重要。
常见三种解约姿势：
1. 友好分手型：你和开发商坐下来喝杯咖啡，商量着把协议作废。这种情况开发商会扣点违约金，但总比打官司强。
2. 对方犯错型：开发商五证不全、虚假宣传、擅自变更规划。这时候你拿着证据可以直接发律师函解约，还能要求双倍返还定金。
3. 天灾人祸型：突然失业、家人生病这些特殊情况，法律上虽不算法定解除事由，但可以和开发商卖惨协商，不少房企现在都有特殊退房通道。
二、这些解约雷区千万别踩
去年南京有个案例，购房者因为开发商延迟交房3个月就擅自停贷，结果被银行起诉。法院判决购房者不仅要继续还贷，还要支付违约金。记住：单方面解约必须符合法定条件，不能自己觉得有理就乱来。
特别要三个关键点：
1. 认购协议≠购房合同：很多人在售楼处签的只是预约合同，真正的大招是后面的正式买卖合同。开发商没在约定时间内找你签正式合同，可以主张解约。
2. 定金罚则有讲究：是你反悔，定金打水漂；但要是开发商违约，你能拿回双倍定金。有个诀窍：收据上千万别写成"订金"，必须是"定金"才受法律保护。
3. 证据链要完整：销售承诺的学区、配套等，记得录音录像；开发商发的宣传资料要保存；所有书面通知都要用EMS寄送并留存底单。
三、常见问题答疑
1. 签了认购协议发现房子被抵押了怎么办？
这种情况属于开发商严重违约，《民法典》第563条可以直接解约。记得先到房管局查档确认抵押状态，发书面解约通知。去年郑州就有购房者通过这招成功退房，还获得了利息赔偿。
2. 交完定金后悔了能退吗？
分两种情况：是开发商证件不全、虚假销售等过错导致，可以理直气壮要求退；是自己单纯改变主意，就要看协议有没有约定冷静期条款。有个小技巧：可以找新买家接手，很多开发商会配合更名操作。
3. 开发商逾期签约怎么处理？
认购协议一般会约定30天内签正式合同。超期未签，购房者可以发催告函，再给15天宽限期。到期还没签的话，就能行使解约权。上海某楼盘去年被集体退房，开发商退了定金还补偿了利息。
4. 疫情算不可抗力吗？
最高院有明确指导意见，疫情属于不可抗力。但要两点：一是必须发生在签约后，二是要严重影响合同履行。去年西安封城期间，就有购房者因无法办理贷款成功解约，但疫情前签的协议就不能用这个理由。
