买房协议合同有效吗
站在法律专业角度，买房协议合同只要符合《民法典》第143条规定就有效：（1）签订人具有民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律强制性规定。你和开发商都清楚合同条款，没有隐瞒房屋质量问题，也没有约定"买房子送户口"这类违法内容，这份合同就受法律保护。但出现未成年私卖房产、合同里写"违约不追究责任"等情形，就被认定无效。
一纸合同值千金 这些坑千万别踩
上周刚有个粉丝私信我，说他签了购房合同才发现房子被抵押了，现在卖家不肯退定金。这种情况合同还有效吗？答案是关键看卖家有没有提前告知。故意隐瞒抵押事实，属于欺诈签约，合同可撤销。现实中这种套路特别多，建议大家签约前一定要查档，花几十块去不动产登记中心打印房屋状况，比事后打官司划算多了。
还有些人为了省税签阴阳合同，表面上写200万，实际转账300万。去年杭州就有个案例，买家因为房价下跌想毁约，拿着200万的合同要求退款，结果法院调取银行流水后，直接按真实交易价300万判决，阴阳合同里做低房价的部分直接被认定无效，真是赔了夫人又折兵。
这五种情况签了合同也白签
1. 精神病发作期签合同：去年郑州法院判了个案子，房主抑郁症住院期间把房子低价卖了，后来家人拿着医院证明起诉，合同被判无效。
2. 夫妻一方偷卖房产：就算房产证只有男方名字，没经过妻子同意卖房，合同被撤销。有个经典案例是丈夫伪造离婚证卖房，买家虽然不知情，但因未尽审慎义务，法院判合同无效。
3. 买安置房指标：像北京很多回迁房5年内不能交易，私下签的买卖合同会被认定无效。有个客户花300万买的安置房，结果卖家反悔，法院判合同无效只退本金，5年房价涨的100万直接打水漂。
教你三招保住血汗钱
第一招查人查房：签约前让中介拉产调单，重点看有没有查封、抵押。要求所有共有人到场签字，是代签必须要有公证委托书。
第二招留痕取证：微信聊天记录别删，转账备注"购房款"。去年上海有个案子，买家靠微信记录证明卖家承诺"学区房"，成功要回20万差价。
第三招设置违约阶梯条款：别只写"违约方赔偿损失"，要约定延迟交房每天赔0.5%，超过30天可解除合同。有个精明的买家合同里写了"卖方隐瞒凶宅赔双倍定金"，后来真遇到问题直接获赔40万。
常见问题答疑
Q1：父母代签的买房合同有效吗？
关键看授权！是成年子女在外地，父母带着公证过的授权委托书签约就有效。但要是子女根本不知情，事后可以主张合同无效。去年苏州就发生过父母擅自卖掉儿子婚房，最终被判赔偿买家损失。
Q2：没备案的网签合同有用吗？
照样有效！备案只是行政管理要求，最高法院司法解释，网签合同具备法律效力。不过要保存好签约时的网页截图，防止开发商篡改条款。有个案例开发商偷偷修改交房日期，买家靠公证过的网页快照赢了官司。
Q3：发现房子有违建怎么办？
立即行动！《城乡规划法》，附有违法建筑的房屋买卖合同无效。建议先暂停交易，要求卖家拆除违建并开具城管部门证明。深圳有个买家买了带扩建阳台的房子，过户时被卡住，法院判解除合同。
