限售期内私下买房协议书有效吗
限售期内私下签订的买房协议书很被认定为无效！《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。而各地政府出台的“限售政策”属于房地产调控的规范性文件，法院在审判中认为这类协议损害了公共利益，直接导致合同无效。北京某案例中，买卖双方在限售期内签协议，最终法院判决协议无效，买方只能拿回定金，却损失了房价上涨的机会。
为什么限售期协议容易“踩雷”？
限售期的本质是政府为了打击炒房、稳定房价设置的“冷静期”，“新房拿证后5年内不得交易”。你私下签协议，相当于绕开政策红线。哪怕双方自愿、白纸黑字签字，甚至做了公证，一旦闹上法庭，90%的法官都会判定协议无效。举个真实例子：杭州张先生买了套限售房，约定3年后过户。结果房价涨了200万，卖家反悔，法院直接宣布协议作废，张先生只能拿到20万定金赔偿，却错失买房机会。
签了这种协议会有什么后果？
最惨的情况是钱房两空！已经支付了首付甚至全款，但房子因为限售无法过户，卖家若突然负债被查封房产，你的购房款变成“普通债权”，要和其他债主一起排队分钱。更常见的是房价波动引发的纠纷：房价涨了，卖家宁愿赔违约金也要毁约；房价跌了，买家也找借口不履约。这时候协议无效，双方只能互相扯皮。
聪明人怎么降低风险？
非要“顶风作案”，这里有3个保命技巧： 1. 把定金压到最低：总房款的5%-10%，防止卖家卷钱跑路。 2. 约定高额违约金：房价的30%，增加对方违约成本。 3. 增加担保措施：让卖家抵押其他房产，或找第三方担保公司。 不过最稳妥的办法还是等到限售期结束再交易！实在等不及，可以考虑“以租代售”——先签长期租赁合同，约定租满限售期后自动转为买卖合同，部分法院会支持这种操作。
常见问题解答
问题1：签了协议但没过户，买家能要回房款吗？
可以要回，但不一定全额！《民法典》第157条，合同无效后，双方要互相返还财产。买家已付款，卖家必须退钱。但买家明知限售仍交易，被认定存在过错，法院会酌情让买家承担部分损失，利息、税费等。
问题2：协议里写“如因政策原因无法过户则不追究责任”有效吗？
这种条款无效！因为整个协议本身违法，条款再约定也改变不了性质。就像两个人签“吸毒免责协议”一样，法律根本不会认。
问题3：用“借款合同+房屋抵押”的方式绕过限售可行吗？
这是典型的阴阳合同，风险极大！卖家咬定是借款纠纷，买家需要先打官司确认房屋归属，耗时超过限售期。而且一旦被查出虚假交易，面临税务稽查，甚至被追究“虚假诉讼”的刑事责任。
问题4：限售期只剩半年，协议能有效吗？
依然无效！哪怕限售期只剩1天，在限制解除前签订的协议都涉嫌规避政策。曾有案例中，买卖双方在限售到期前2个月签约，最终仍被法院判定无效。
