房子已过户买家贷款下不来算违约吗
《民法典》第509条和577条规定，当买卖双方签订合法有效的购房合同后，买方贷款失败是否构成违约，关键在于合同条款是否约定"贷款不批的违约责任"。合同中明确"买方需自行解决贷款问题，否则承担违约责任"，那么即便已过户，买方仍需赔偿。但若合同未明确约定，最高法典型案例裁判要旨，法院更倾向于认定双方需共同承担责任。
一纸合同定乾坤：你的购房协议写清楚了吗
最近遇到的真实案例：张三把房子过户给李四后，银行突然收紧房贷政策，导致李四贷款批不下来。这种情况在特别常见，因为很多城市房贷利率波动大。关键看他们合同怎么写的：
1. 合同写着"买方自行解决资金问题"，李四就得自掏腰包或者赔违约金
2. 合同约定"贷款不批可解除合同"，张三只能配合撤销过户
3. 要是合同压根没提这事，法官要各打五十大板
建议现在签合同一定要加这句话："如买方贷款未获批准，应在X个工作日内以现金补足，否则按日支付房款总额0.05%违约金"。
过户后贷款黄了怎么办？5种自救方案
1. 协商延期付款：给买家1-3个月凑钱时间，但要写补充协议约定利息
2. 转商业贷款：现在很多银行推出"接力贷""装修贷"，利率比房贷高但能应急
3. 第三方垫资：找担保公司垫资，日息大概0.08%-0.15%，适合短期周转
4. 转售他人：买家配合重新过户给新买家，税费翻倍
5. 法律诉讼：收集微信记录、催款通知等证据，起诉后最快2个月能强制执行
买卖双方必知的4个法律冷知识
1. 过户后卖家仍是"隐形房东"：在房贷没结清前，银行有权追索卖家
2. 首付款不是"安全垫"：房价跌幅超过首付比例，买家选择断供
3. 网签备案≠风险隔离：已有案例显示，即使完成网签，买家仍能撤销交易
4. 违约金有上限：司法解释，违约金一般不超过实际损失30%
常见问题解答
1. 卖家能直接收回房子吗？
不能！《物权法》规定，过户完成产权已转移。卖家只能主张债权，通过法院起诉要求付款，但不能直接收房。杭州某案例中，卖家强行换锁被判非法侵入住宅罪。
2. 买家能要求退还首付吗？
分情况：是买家自身征信问题，首付被没收；若是政策变动等不可抗力，可要求返还。建议在合同中约定"因政策调整导致贷款失败的，互不追责"。
3. 已交的税费能退吗？
契税：完成过户不予退还
增值税：未满2年撤销交易的可申请退税
个人所得税：符合"合同解除"条件的可申请退税
需要税务部门审核，建议保留全套撤销交易的法律文书。
4. 会影响卖家再购房资格吗？
在限购城市会产生影响。北京规定"撤销网签后1年内不得再次购买同区域房产"。建议在合同解除协议中明确约定购房资格恢复问题。
5. 公积金贷款失败能转商业贷吗？
需要重新走审批流程，三点：
1）商业贷利率比公积金高1-2%
2）要重新评估房屋价值
3）部分银行要求先结清公积金贷款记录
