借名买房该如何起诉才会打赢
站在法律专业角度，借名买房要打赢官司必须抓住三个核心：证明真实法律关系、保存完整证据链、排除善意第三人。《民法典》第153条和《民事诉讼法》第64条规定，原告必须提供书面协议、出资凭证、居住证明等关键证据，还要证明不存在恶意串通损害他人利益的情形。特别提醒：最高法判例明确，仅有转账记录不足以认定借名买房关系，必须结合其他证据形成完整证据闭环。
一、手把手教你准备必胜证据
去年我代理过一起典型案件，当事人只有口头约定，结果差点败诉。后来我们调取了20年的物业缴费记录和装修合同才翻盘。给大家划重点：
①书面协议是王炸：哪怕微信聊天记录里有"房子实际是我的"这类对话，效力都比口头约定强10倍。记得要保存原始载体，千万别只截图！
②资金流向要闭环：首付款转账备注写"购房款"，月供从自己卡里扣。有个客户就因为用现金付了10万定金，导致证据链断裂。
③生活痕迹别忽略：水电费单据、快递地址、学区房使用记录都是神助攻。有个案子靠孩子连续6年的入学证明打赢了官司。
二、诉讼策略决定成败
去年朝阳区法院有个经典判例：原告主张确权+过户，结果法院只支持确权却驳回过户请求。为什么？因为房子被抵押了！给大家支三招：
①先打确权之诉：确定房屋实际权属，把房子"锁死"防止被卖
②再打执行异议：房子被查封，立即提执行异议之诉
③行政诉讼：遇到不配合过户，拿着胜诉判决直接告房管局
三、这些坑千万别踩
我见过最离谱的案例：当事人用情人名字买房，结果对方结婚后配偶主张夫妻共同财产。血的教训：
①用父母名字：变成遗产纠纷
②用子女名字：未成年子女买房会被推定赠与
③用朋友名字：对方欠债房子直接被查封
记住：借名买房本质上是在刀尖上跳舞，北京统计数据显示，此类案件败诉率高达63%！
常见问题解答
1. 只有口头约定能起诉吗？
可以起诉但风险极大！建议立即补证：①微信聊天诱导对方承认借名事实 ②录音时要说清时间地点人物 ③收集共同看房、装修的证人证言。去年海淀法院有个案例，靠3段通话录音和装修工证言胜诉。
2. 对方把房子卖了怎么办？
立即申请财产保全！追究买家责任：若买家明知是借名买房仍购买，可主张合同无效。杭州判例中，买家因看到中介朋友圈的"急售抵债房"广告被推定非善意，最终判返还房屋。
3. 借名买房协议公证有效吗？
公证处一般不办理此类公证！但可以做资金公证：公证首付款来源、还贷委托书。有个聪明客户公证了《资金监管协议》，明确购房款性质，成为关键证据。
4. 贷款没还清能过户吗？
必须先解抵押！建议：①用诉讼确权判决申请强制执行 ②走担保公司过桥资金 ③与银行协商变更贷款主体。：部分银行允许在利率不变情况下办理合同变更，比转按揭省10万+费用。
