买小产权房如何保证自己的权益
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房本质是在集体土地上违规建设的住宅，无法办理不动产登记，购买这类房屋时签订的"买卖合同"在法律上属于无效合同。律师提醒：购房者主张权益时，法院只会判决返还购房款，而不会支持房屋所有权诉求。
血泪教训换来的4条保命指南
去年老张花80万买了套小产权房，结果遇到拆迁时，村委会只赔了原房主30万建房成本。这种案例每天都在上演，想要降低风险你得这么干：
第一招：查清房屋底细。别光看中介吹得天花乱坠，直接杀到村委会要原始批文。重点看建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，要是连这两个章都没有，赶紧扭头走人。
第二招：合同要玩"文字游戏"。千万别写"房屋买卖合同"，改成"长期租赁合同"，虽然法律上还是被认定无效，但至少多一层保护。记得把村里领导、见证人都拉来签字按手印，最好全程录像。
第三招：留好所有证据链。转账别用现金，备注写"房屋使用权转让款"。收据要盖村委会公章，水电费单据、物业费收据按月整理成册，这些将来都是证明你实际居住的关键证据。
第四招：做好最坏打算。计算房价时至少要预留30%的"风险准备金"，市场价100万的房子，超过70万就别考虑了。记住，买小产权房不是投资，是消费！
这些骚操作能救命
认识个牛人老王，买小产权房时让原房主签了份《承诺书》，约定遇到拆迁，补偿款按购房款200%赔付。虽然法律上无效，但拆迁时真靠这个多拿了10万补偿。还有个更绝的：把购房款的50%写成装修款，真遇到纠纷时，法院对装修损失的认定会更宽松。
常见问题答疑
小产权房能通过律师见证保障权益吗？
别被忽悠了！律师见证只能证明签合同的过程合法，不能改变合同无效的本质。去年深圳就有案例，花了2万块做的律师见证，法院照样判合同无效。
听说有些小产权房能转正？
全国99%的小产权房都没戏！除非是早期历史遗留问题建筑，且符合城市规划，还要补交巨额土地出让金。深圳那个"小产权转正"的传闻传了10年，至今没几个成功的案例。
遇到拆迁真的血本无归吗？
不一定，但别指望按商品房标准补偿。实操中有三种：1）拿回购房款 2）分得部分装修补偿 3）与原房主协商分成。关键看当地政策和谈判能力，曾有购房者通过天天去拆迁办"上班"，最终多要了20%补偿。
怎么查是不是违建？
教你个狠招：登录当地自然资源局官网，找到"违建查处公示"栏目。或者直接打12345市民热线，报地址查询。有个粉丝用这方法，成功躲过了即将被强拆的"凶宅"。
