怎么把按揭房转给别人
按揭房想转手，可不是说句"房子归你了"就能搞定！《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》，房贷没结清的房子属于"抵押财产"，转让必须经过银行同意。简单来说就是：房子可以转，但必须走合法程序，否则转让合同被判无效。现在市面上最常见的有三种合法操作：转按揭、先赎楼再过户、签协议等还完贷再过户，怎么选咱们往下看。
按揭房转让三大神操作，总有一款适合你
先说说最省事的转按揭，相当于让买家接力还贷。张三的房贷还剩50万，李四想买这套房，只要银行同意，直接让李四还剩下的房贷就行。不过要现在不是所有银行都开通这个业务，得提前打客服电话问清楚，而且新买家的征信和收入证明必须过关。
要是银行不配合，可以考虑赎楼这招。简单说就是先借钱把房贷结清，解押后再正常过户。这里有个骚操作叫"过桥垫资"，找担保公司先垫钱还贷，等房子卖了再还钱。不过垫资利息高得吓人，每天0.1%起步，拖一个月光利息就3%！所以时间必须卡死，最好提前找好下家再操作。
一招是签协议转让，适合熟人之间操作。老王把按揭房"卖"给亲戚，先签买卖合同，等房贷还清再过户。这招风险最大！去年就有案例，买家帮还了5年房贷，结果房价涨了卖家反悔，法院判协议无效，买家只能拿回还贷的钱，血亏！所以一定要在合同里写明违约金，最好去做公证。
这些坑千万别踩！过来人的血泪教训
千万别私下签个协议就以为万事大吉！去年杭州张女士把按揭房"卖"给闺蜜，结果闺蜜失业断供，银行直接把房子拍卖了，张女士还得倒贴拍卖差价。记住，只要房产证没更名，银行永远找原房主追债！
找中介一定要看资质，有些黑中介忽悠你说能绕开银行操作，转头就卷钱跑路。去年郑州就端掉个诈骗团伙，专骗急用钱的房东，收了20万"手续费"人间蒸发。记住正规中介都会明确告知操作流程，绝不会承诺"包过"。
常见问题答疑
问题1：能不能不通过银行直接过户？
答：想都别想！房管局系统直接联网银行，只要房贷没结清，过户时自动弹窗提示抵押状态。之前有人伪造结清证明，结果被判刑3年，房子也没保住。
问题2：买家还贷，原房主会有风险吗？
答：风险大到吓人！只要房产证还是你的名字，买家要是断供，银行第一个找你。有个案例买家连续逾期6个月，法院直接把房主列入失信名单，高铁都坐不了。
问题3：赎楼钱不够怎么办？
答：可以找正规担保公司垫资，但千万要算好时间成本。100万贷款垫资1个月，按日息0.1%算要3万利息。还有个妙招是和买家商量，用首付款来赎楼，但得签好资金监管协议。
