公证过的房子可以买么
作为从业十年的律师，我每天都要回答这个问题：公证过的房子到底能不能买？先给结论：能买！但必须明白公证≠房产证。《民法典》209条，房子归属看的是不动产登记簿，公证只能证明买卖过程真实合法。就像结婚证和婚礼的关系，公证是仪式感，过户才是领证。
一、公证到底能证明什么？
去年我处理过一起典型案件：老王花300万买了套公证房，结果发现房子早就被查封。为什么公证处没查出来？因为公证员主要看三件事：1.买卖双方是不是自愿签合同 2.身份证是不是本人 3.签字是不是真的。至于房子有没有被抵押、查封，那是房管局管的。
这就好比你去医院体检，公证处只管量血压（交易过程），B超查肿瘤（产权瑕疵）得去房管所做产调。我常跟客户说，公证就像给交易过程录了个监控，但监控可不会告诉你房子是不是凶宅。
二、买公证过的房子要分几步走？
上周刚帮客户完成一单公证房交易，流程其实很简单：
第一步：让房东掏出手机，打开支付宝搜"不动产查询"，当场查房子有没有抵押查封。这招比吃火锅看菜单还快，5分钟出结果。
第二步：合同里必须加"三把锁"——违约赔双倍定金、逾期过户每天千分之一违约金、争议在房子所在地法院解决。见过太多买家因为没写清楚，打官司还要跑外地。
第三步：钱要过桥账户。千万别直接转账给房东！找家正规资金监管机构，等过户成功再放款。去年有个客户就是提前付款，结果房东把钱拿去澳门输了精光。
三、公证房交易有哪些坑要？
去年经手的案子堪称教科书：买家买了公证过的学区房，过户时发现房东欠了物业费，房子被禁止交易。这种情况怎么破？教您三招防身术：
1. 物业费陷阱：签约前让房东结清所有费用，留5万尾款等交房时支付
2. 租赁风险："买卖不破租赁"原则，必须让租客签放弃优先购买权声明
3. 继承隐患：是遗产房，要看到所有继承人的放弃声明公证书。见过姐弟四个为了套房子，演了三年《继承者们》现实版
四、灵魂拷问：常见问题解答
问题1：公证过的房子就绝对安全吗？
错！公证就像给合同办了身份证，但房子本身有没有问题还得看产调。去年某案例，公证房竟被法院拍卖，买家只能追着房东要钱。记住：公证防君子不防小人。
问题2：公证能不能代替过户？
千万别信！公证和过户是两码事。见过最惨的买家，拿着公证书住了5年，结果房东偷偷把房子抵押了。《物权法》，没过户房子还是人家的。
问题3：原房东反悔怎么办？
这时候公证书就是尚方宝剑！可以直接起诉要求强制过户。去年帮客户打赢的案子，房东涨价100万反悔，法院判决按原价过户，还要赔偿20万违约金。
问题4：公证费该谁出？
行业惯例是买家承担，但可以谈判。重点是把公证条款写进合同，防止扯皮。见过最精明的买家，把公证费折算成购房款，省了契税。
问题5：学区房公证后学位能用吗？
血泪教训！必须让房东先把户口迁出。某客户买了海淀学区房，过户后发现原房东户口占着学位，孩子上学差点耽误。现在合同都要求预留10万户口保证金。
