卖房人隐瞒事实算是欺诈行为吗

《民法典》第148条和《消费者权益保护法》规定，卖房人故意隐瞒房屋重大瑕疵或虚假陈述，导致买方做出错误购房决定的，构成法律意义上的欺诈行为。判断是否构成欺诈有3个关键点：1.卖方存在故意隐瞒的主观恶意 2.隐瞒内容属于影响购房决策的重要事实 3.买方因被隐瞒而遭受实际损失。隐瞒房屋存在严重质量问题、发生过非正常死亡事件、产权纠纷等情况，都被认定为欺诈。

一、哪些隐瞒行为被认定成卖房欺诈？

老王花300万买的学区房，过户后才发现墙体大面积渗水，中介承认前业主早就知道但故意隐瞒。这种情况《商品房销售管理办法》，卖方必须对房屋质量瑕疵进行告知，否则不仅要赔偿维修费用，还被判退房退款。

更典型的要数"凶宅隐瞒案"，杭州法院判决的案例中，卖方未告知房屋内发生过自杀事件，最终被判退房并赔偿15万元精神损失。法院认为这种信息直接影响房屋价值和居住意愿，属于必须告知的重要事实。

还有这些情况也容易踩雷：隐瞒房屋被抵押或查封、谎称满五唯一避税、虚构学位名额、违规搭建未处理等。有个客户买完房发现阳台是违建要被强拆，这种情况卖方明知违建却隐瞒，买方可以要求撤销合同。

二、遇到隐瞒欺诈怎么维权最有效？

第一步要固定证据，就像去年深圳李女士的做法就值得学习。她发现卖方隐瞒了房屋外墙开裂的情况，立即请公证处对房屋现状录像，保留与中介的微信记录，这些证据最终让她获得32万赔偿。

维权途径主要有3种：1.找住建部门投诉 2.向消协申请调解 3.直接法院起诉。建议先发律师函施压，很多案例显示，70%的纠纷在律师介入阶段就能和解。走到诉讼，记得在知道被欺诈起1年内主张撤销权。

赔偿标准不只是修房子的钱，还包括房屋差价损失。上海有个案子，买家因卖方隐瞒辐射超标问题，最终获赔成交价20%的赔偿金，因为同小区房价已经下跌。

三、买房防坑必备的5个自保技巧

1.在看房时就打开手机录音，特别是谈到房屋状况时。有个精明买家录下了中介说的"绝对没有漏水"，这个录音后来成了关键证据。

2.要求卖方填写《房屋状况说明书》并签字，把质量保证写进合同补充条款。见过最细的合同连"卫生间防水保修5年"都写进去了。

3.花500块请验房师比事后花5万打官司划算。专业设备能查出90%的隐蔽问题，去年验房师老张就帮客户发现了被腻子盖住的裂缝，避免了几十万损失。

4.别轻信口头承诺，所有约定都要白纸黑字。有对夫妻买房时卖方口头保证车位随房赠送，结果过户后车位被单独卖掉，吃了个闷亏。

5.查档不能省！到不动产登记中心拉产权信息，重点看抵押、查封、产权人是否一致。遇到过冒充业主卖房的骗局，就是没做产权核查导致的。

常见问题解答

1. 卖方隐瞒漏水算欺诈吗？

关键看卖方是否知情。是明显渗水痕迹被刻意遮盖，可以主张欺诈。但若是卖方自己也不知晓的隐蔽漏水，按合同瑕疵处理。建议发现漏水立即做司法鉴定，确定漏水形成时间。

2. 隐瞒凶宅需要退一赔三吗？

目前法律没有明确规定退一赔三，但可以要求退房并赔偿损失。江苏有个案例，买方成功退房并获赔房价10%的精神损害赔偿。若卖方存在价格欺诈，适用《消法》55条退一赔三。

3. 怎么证明卖方是故意隐瞒？

三点举证思路：1.卖方维修记录或投诉记录 2.邻居证言证明其知晓情况 3.中介人员作证。有个聪明买家假装租客咨询物业，套出了房屋曾漏水的报修记录，这个证据被法院采信。

4. 过了两年还能追究隐瞒责任吗？

诉讼时效从知道被欺诈之日起算1年，最长不超过民事行为发生之日起5年。但是房屋主体结构质量问题，《建设工程质量管理条例》有更长的保修期追责。

5. 口头隐瞒有法律效力吗？

只要能有证据证明对方作过虚假陈述，微信记录、电话录音、证人证言都可以作为证据。北京朝阳法院去年就依据一段偷录的对话，判决卖方承担欺诈责任。