卖房定金违约如何赔偿
《民法典》第586条、587条规定，定金合同自实际交付时生效，违约方需承担"定金罚则"。卖方违约不卖房，必须双倍返还定金；是买方违约不买房，卖方有权没收定金。但有个重要前提：定金不得超过合同标的额的20%，超出部分只能算作预付款哦！
一、定金违约赔偿全流程解析
最近朋友老张就吃了大亏，收了买家10万定金后反悔卖房，结果被法院判赔20万。他原本以为最多退定金就行，没想到还要倒贴10万！这里要提醒大家：白纸黑字的定金协议就是尚方宝剑，哪怕房价暴涨也别动歪心思。
处理违约的正确姿势分三步走：
1. 先看合同有没有约定违约金条款
2. 收集微信记录、通话录音等证据
3. 协商不成直接法院见
去年杭州就有个典型案例，卖家违约后除了双倍返还定金，还被判赔偿房屋差价损失38万，这就是贪小便宜吃大亏的教训！
二、4个避坑指南要记牢
第一坑：口头约定不作数！必须签书面协议，写明"定金"二字。第二坑：转账备注写"购房定金"，千万别写成"订金"或"诚意金"。第三坑：20%红线要守住，200万的房子定金最多收40万。第四坑：补充协议别乱签，有些开发商提供的格式合同藏着"定金不退"的陷阱。
建议大家在签合带上手机做这三件事：
• 拍下签约全过程视频
• 保留中介人员的工牌照片
• 当场要收据并加盖公章
这些证据关键时刻能救命！
三、常见问题解答
1. 卖家临时涨价算违约吗？
当然算！只要签了定金协议，哪怕还没签正式合同，单方涨价也属于违约。去年上海虹口法院就判过类似案例，卖家想多卖50万，结果赔了双倍定金还倒亏30万。
2. 定金交了能反悔吗？
买家反悔定金打水漂，卖家反悔要双倍返还。但有两种例外情况：
• 遇到重大政策调整（突然限购）
• 房屋存在重大质量问题未告知
这两种情况可以要求解除合同，但需要提供充分证据。
3. 定金协议没约定期限怎么办？
法律规定最长期限是20天！从交定金那天开始算，20天内必须签正式合同。超过这个期限，任何一方都可以主张协议失效，这时候定金要原路退回。
4. 中介私吞定金怎么办？
立即做这三件事：
1. 到中介公司总部投诉
2. 向当地住建局举报
3. 报警并申请资金冻结
去年郑州就发生过中介卷走200万定金跑路的案件，最终通过银行流水追回大部分款项。记住：定金一定要打到监管账户！
