房地产开发商违约如何起诉
遇到开发商违约，购房者有权依据《民法典》《城市房地产管理法》等法律规定提起诉讼。最高人民法院司法解释，当开发商存在逾期交房、质量不达标、擅自变更规划等违约情形时，购房者可以携带购房合同、付款凭证等关键证据，向房屋所在地法院提起民事诉讼，要求继续履行合同、赔偿损失或解除合同。诉讼时效为知道权利受损之日起3年内，建议尽早采取法律行动。
手把手教你起诉开发商的实战指南
去年我邻居王姐就遇到过糟心事：花300万买的精装房，交房时发现阳台缩水了1/3，开发商还嘴硬说符合标准。气得她当天就跑到律所咨询，结果半年后不仅拿到赔偿，开发商还免费给升级了装修。想知道她是怎么做到的吗？跟着这五步走准没错！
第一步：收集证据别手软。把购房合同、付款记录、开发商宣传册全找出来，拍下房屋现状照片视频，重要谈话记得录音。特别是微信群里开发商承诺"送车位"的聊天记录，这些都成为关键证据。
第二步：找律师要看"对口"。别随便找个离婚律师，要选专攻房产纠纷的。好的律师会帮你做"证据清单"，像开药方一样列明需要准备的材料。记得提前复印三套材料，法院、开发商、自己各留一套。
第三步：诉状写得要"扎心"。别光写"开发商违约"，要到"逾期交房87天""实测面积少3.5㎡"。赔偿金额可以适当上浮20%，因为法院判赔比预期低。王姐当初多要了5万违约金，判下来刚好够请装修队返工。
开庭前必须知道的三大绝招
去法院立案时有个小窍门：选早上刚上班的时间段，这时候立案庭人最少。记得穿正式点，上次有个大哥穿拖鞋被法官训了十分钟。交完435元诉讼费别急着走，主动申请财产保全，冻结开发商账户，防止他们转移财产。
调解阶段要守住底线。开发商最爱说"给你免两年物业费和解吧"，这时候千万别心软。记住调解书和判决书同样有法律效力，要是对方耍赖可以直接申请强制执行。
开庭时三个要点：1.带上所有证据原件 2.提前演练陈述词 3.手机静音。法官提问时要看着法官回答，别和对方律师吵架。去年有个案子因为当事人当庭骂脏话，差点被按扰乱法庭秩序处理。
常见问题答疑
诉讼要准备哪些证据？
必备五件套：购房合同原件、房款支付凭证（刷卡小票、转账记录）、收房通知书、房屋现状照片/视频、沟通记录（微信、短信、录音）。有第三方验房报告就更完美，记得要盖检测机构公章。
开发商说没钱赔怎么办？
这种情况可以申请"扩大执行主体"，把开发商股东、关联公司都列为被执行人。去年杭州有个案例，购房者通过查开发商母公司的银行流水，成功执行到2000多万赔偿款。
能要求退房吗？
符合三种情形可退房：1.逾期交房超90天 2.面积误差超3% 3.主体结构质量不合格。但要退房时要主张已付房款、利息、装修损失等，苏州李女士去年成功退房并获赔房价20%的损失。
胜诉后开发商不执行咋办？
立即申请强制执行，法院会查封开发商账户、拍卖财产。还可以要求将开发商列入失信名单，限制其高消费。郑州曾有开发商老板因被限高，无法坐飞机参加土地拍卖，第二天就主动联系还款。
诉讼期间还要还房贷吗？
必须继续还贷！房贷合同和购房合同是两份独立协议。但胜诉后可以主张由开发商承担诉讼期间的贷款利息，北京朝阳法院去年就有支持该诉求的判例。
