买房定金协议书有法律效力吗
符合法律规定的买房定金协议书具有法律效力！《民法典》第五百八十六条，定金合同自实际交付定金时成立，且定金数额不得超过主合同标的额的20%。只要买卖双方自愿签署、内容合法且不违反公序良俗，这份协议就是受法律保护的“契约护身符”。
一、定金协议书的法律底牌
杭州的真实案例：张先生看中一套二手房，签了定金协议后房东反悔涨价。法院判决房东双倍返还定金，这就是《民法典》第五百八十七条的威力——收受定金方违约要双倍返还，支付方违约则定金不退。不过要三个关键点：
1. 必须白纸黑字写清楚
光嘴上说“这房子我定了”可不行！协议必须写明房屋信息、价格、定金数额、违约责任等核心条款。曾有购房者因协议没写房屋地址，导致维权失败。
2. 定金≠订金
一字之差天壤之别！订金没有担保性质，随时可以退。而定金具有法律担保效力，适用定金罚则。
3. 转账备注要写明
千万别用现金支付！通过银行转账时备注“购房定金”，这是证明付款的关键证据。
二、5种失效的陷阱协议
案例1：开发商隐瞒抵押事实签协议，被法院认定欺诈，协议无效。
案例2：小产权房定金协议，因标的物违法直接作废。
避坑指南：
- 查清房屋产权性质（商品房/经适房/小产权）
- 核实是否存在抵押、查封
- 确认签约人是否有处分权
- 检查开发商五证是否齐全
三、常见问题Q&A
问题1：交了定金发现房子有问题，能要回吗？
答：分两种情况！是卖家故意隐瞒房屋重大缺陷（如凶宅、主体结构问题），可以要求退定金并索赔。只是自己看房不仔细，定金要不回。
问题2：签了协议后房东反悔涨价怎么办？
答：你有三个选择：①要回双倍定金 ②要求继续履行合同 ③索赔房价上涨损失。上海某案例中，购房者成功获得差价赔偿32万元。
问题3：中介代收定金有风险吗？
答：风险极大！一定要让房东当面签收，并要求中介出具盖公章的收据。曾有中介卷走定金跑路的案例，切记钱要直接给产权人。
四、律师教你签完美协议
必备7要素：
- 买卖双方身份信息（与身份证一致）
- 房屋坐落地址（精确到门牌号）
- 成交总价及付款方式
- 定金数额（不超过总价20%）
- 签约时间节点（最好约定日期）
- 违约责任条款
- 特别约定（户口迁出、学位占用等）
特别提醒：加上这句话——“若因政策变动导致购房资格或贷款审批问题，双方互不追究责任”，能避免很多纠纷。
