房屋可以出售部分产权吗
《民法典》物权编明确规定，房屋所有权人有权将房产份额进行分割并单独处分。一套100平米的房子，你可以把50平米卖给他人，自己保留另外50平米产权。但必须符合两个条件：产权登记支持分割且其他共有人放弃优先购买权。不动产权证上会明确标注按份共有人的持份比例，张三持有60%、李四持有40%，这种模式常见于亲友合伙购房、遗产继承等场景。
部分产权交易的花式玩法
我见过最绝的案例是北京一对闺蜜，两人各出150万买下学区房，约定孩子用完学位就卖房分钱。这种操作比租房划算多了，既解决了孩子上学问题，还能享受房产增值收益。现在越来越多年轻人用这种方式上车：
1. 拼房投资模式：三个朋友合资300万买下市值500万的商铺，每人占1/3产权，租金收益按比例分成，比单独投资压力小得多。
2. 以房养老骚操作：上海老夫妻把房子70%产权卖给保险公司，自己继续居住的每月领取养老金，剩余30%产权留给子女继承。
3. 离婚不离家：夫妻离婚后把房子做成各占50%产权，等孩子高考后再处置房产，避免影响孩子成长环境。
手把手教你卖半套房
去年帮亲戚操作过部分产权交易，整个流程比想象中复杂：
第一步：找测绘所重新划分产权面积，光这个环节就折腾了2周，要准备原房产证、身份证明、房屋平面图。
第二步：签订《房屋按份共有协议》，这个合同必须明确到小数点后两位，张三占63.28%，李四占36.72%。
第三步：去不动产登记中心办理变更，这里有个坑要——房子有贷款，需要银行出具同意分割产权证明，否则根本过不了户。
这些雷区千万别踩
朋友王哥就吃过闷亏，他把30%产权卖给生意伙伴，结果对方欠债被法院查封房产，连累他剩下的70%产权也被冻结。给大家划几个重点：
• 优先购买权陷阱：卖房前必须取得其他共有人的书面放弃声明，微信聊天记录不算数！
• 隐形债务风险：建议在合同中写明"购买方债务纠纷不得涉及本房产"，虽然不能完全规避风险，但至少有追偿依据。
• 变现困难症：二手市场很少有人愿意买零碎产权，最好在协议里提前约定回购条款，"三年后甲方有权按评估价回购乙方持有的40%产权"。
常见问题快问快答
Q1：卖部分产权需要配偶签字吗？
是婚后共同财产，哪怕只卖1%产权也需要配偶签字同意。但是婚前个人全款房，可以单独处置。
Q2：按揭中的房子能分割产权吗？
必须结清贷款或取得银行同意，实操中银行90%会拒绝，建议先赎楼再操作。
Q3：部分产权能办居住权登记吗？
完全可以！你保留30%产权，可以给自己登记终身居住权，这样即使未来产权变更也不影响你居住。
Q4：卖房款怎么计税？
按产权比例计算，卖40%产权获款200万，相当于整套房估值500万，按500万全额缴纳增值税和个税。
