贷款买房产权归属人怎么定
每次遇到客户咨询"贷款买房产权到底归谁"，我都会先翻开《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。这句话翻译成人话就是——房产证上写谁的名字，法律就认谁是房主！这和谁出的首付、谁在还月供没有必然关系，就像你网购填错收货人名字，快递小哥只会把包裹交给订单上写的那个人。
一、你以为的"谁出钱谁做主"是个大坑
最近有个案子特别典型：小王和小李合伙买房，小王出70万首付，小李负责每月1万的房贷。结果房产证只写了小李名字，后来房价涨到500万两人闹掰了，法院判决房子100%归小李，小王只能要回70万本金加银行利息。这就告诉我们，法律只看白纸黑字的登记，不会管你私下怎么约定。
见过太多夫妻为加名字吵架的，其实有个冷知识：哪怕婚前全款买房，只要婚后加上配偶名字，这套房就自动变成共同财产。去年有个客户王姐，老公婚前买的房，结婚时主动加了名，后来离婚直接分走一半房产，相当于白捡200万。
二、这5个关键时点决定房子归谁
1. 签购房合：开发商合同上的买受人姓名，直接决定后续房产证办理。有个客户张先生，买房时用儿子名义签合同，后来想改自己名字，结果要多交15%的税费。
2. 办贷款面签时：银行会要求主贷人和产权人必须一致。去年有对情侣共同买房，男方当主贷人但产权写两人名字，结果分手后男方征信出问题，女方被迫背了30万债务。
3. 交契税开发票：购房发票上的名字必须与房产证一致。遇到过客户图省事用亲戚名义开发票，结果过户时多交了5.6%的增值税。
4. 办理房产证时：这是最关键的临门一脚。有个案例特别有意思，老夫妻给儿子买房，交房时开发商问写谁的名字，老人家觉得反正是一家人就写了儿子名字，结果儿子结婚后把老两口赶出家门。
5. 办理抵押登记时：虽然银行拿着他项权证，但记住抵押权≠所有权。就像你把手机抵押给当铺，手机还是你的，只是暂时不能卖而已。
三、这些骚操作会让你人房两空
见过最离谱的是"借名买房"，表弟用堂哥的购房资格买房，结果堂哥欠债被法院查封房产。还有父母用子女名义买学区房，结果孩子18岁直接把房子卖了去创业。
提醒各位：千万别相信"先写你名字，过几年再过户"的鬼话。去年有个案例，男方婚前答应给女方加名，结果拖到离婚都没办，女方只能拿到2%的补偿。
四、常见问题终极解答
问题1：父母出首付，房产证写子女名字，房子归谁？
答案：法律上100%归子女！就算父母拿着首付转账记录，也只能要回借款，和房子产权没关系。建议做公证赠与协议，明确出资性质。
问题2：婚前买房婚后共同还贷，离婚怎么分？
答案：房子归登记方，但配偶能分婚后还贷部分及对应增值。500万的房子，婚后还贷100万，房子增值到800万，配偶能分100万+（100/500）*300=160万。
问题3：婚前买的房，婚后加名有效吗？
答案：当然有效！加名就是赠与行为，哪怕只加1%份额也算共同财产。有个案例男方婚前全款房加女方名字，离婚时法院判女方分走30%。
问题4：贷款没还清能加名字吗？
答案：必须银行同意！需要先还清贷款或办理转按揭。见过最坑的是男方偷偷伪造银行同意书加名，结果被起诉追究刑责。
