两家买房子,房产证怎么办
《民法典》物权编规定，两家共同买房时房产证办理需明确"按份共有"或"共同共有"。按份共有需在房产证注明各自比例（如70%和30%），共同共有则默认均分权益。办理时必须双方持身份证、购房合同等材料共同到场签字，任何一方不得单方处置房产。特别提醒：建议签订书面协议明确出资比例、使用规则等细节，这是避免纠纷的关键！
两家买房必知的5大操作指南
最近帮朋友处理了件两家合伙买房的糟心事，老张和老王各出50万合买学区房，结果装修时为了谁住主卧差点打起来。所以说两家买房看着美，实操起来全是坑！今天就把这些血泪经验整理成攻略：
第一步：确定共有方式
房产证上写两人名字时，房管局会让你选"按份共有"或"共同共有"。举个真实案例：小李和小陈合伙投资商铺，小李出70万小陈出30万，结果选了共同共有，后来闹分手时小陈硬要分一半，法院还真判了！所以投资性质的买房一定选按份共有，白纸黑字写清楚比例。
第二步：签补充协议
别以为签了购房合同就完事了！必须单独签《共有产权协议》，重点写清：1.首付怎么凑的（现金还是借款）2.月供怎么分摊3.房子给谁住或怎么出租4.卖房条件（要双方同意）5.违约赔偿条款。去年有个案例，两闺蜜买房没签协议，结果一人突然要卖房，法院调解了半年才解决。
第三步：贷款特别
银行最怕共有房产贷款！建议：1.必须两人都上征信报告2.月供账户绑定两人银行卡3.保留所有转账记录。认识个小两口，男方偷偷用彩礼钱还贷，离婚时女方差点要不回钱。记住：每次还贷后立即微信确认"本次还贷XX元，我出XX"，这些聊天记录都是证据！
第四步：日常使用规则
说个真事：两兄弟合买给父母住的房，结果大嫂非要接自己爸妈来住，直接引发家族大战。建议协议写明：1.自住轮换周期（半年一换）2.出租时的租金分配3.装修费用分摊。最好在物业那留两人联系方式，防止有人私自换锁。
第五步：退出机制
重点中的重点！必须约定：1.什么情况下可以卖房（一方移民）2.优先购买权细则3.房价评估方式。去年有对合伙人，一个要按3年前价格收购，另一个要按现价，闹上法庭。建议约定每年1月按周边均价更新一次股价。
两家买房常见问题答疑
Q1：房产证名字顺序影响权益吗？
完全不影响！房本上排第一还是第二，在法律上没有任何区别。关键是看登记的共有方式和比例。之前有夫妻以为名字在前就能多分房，结果离婚判决啪啪打脸。
Q2：能单方面卖房吗？
想都别想！就算你占99%份额，卖房也得经过那1%的人同意。去年有案例，老王偷偷卖了共有房，买家钱房两失，现在还在打官司呢。记住：没有另一方签字，房管所根本不给你过户。
Q3：分手/离婚怎么分房？
分三种情况：1.按份共有直接按比例分钱2.共同共有原则上平分3.有特殊情况可调整。提醒：装修增值部分、贷款利息都要算清楚！建议每年做次"房产体检"，记录房屋价值变化。
Q4：房贷逾期怎么办？
银行会追究两人！哪怕你只占10%份额，银行也有权冻结你全部资产。有个惨痛案例：甲方还贷逾期，乙方银行卡突然被划走15万，连孩子的学费都没了。所以每月还贷日前三天，最好互相提醒。
