贷款买的房子，法院可以依法强制执行！《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，即便房产存在按揭贷款，只要符合执行条件，法院就有权处置。但要银行作为抵押权人享有优先受偿权，拍卖款需先偿还剩余贷款后才能用于清偿其他债务。
很多人以为"房贷没还完房子就不完全属于自己"，实际上购房者从签贷款合同起就已经是法律意义上的产权人。银行只是通过抵押登记获得了优先受偿的担保物权。举个真实案例：杭州某案例中，王先生因生意失败欠债，其市值500万的按揭房（剩余贷款200万）被法院拍卖，最终以430万成交，银行优先受偿200万，剩余230万用于偿还其他债务。
每次遇到客户咨询"贷款买房产权到底归谁"，我都会先翻开《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。这句话翻译成人话就是——房产证上写谁的名字，法律就认谁是房主！这和谁出的首付、谁在还月供没有必然关系，就像你网购填错收货人名字，快递小哥只会把包裹交给订单上写的那个人。
最近有个案子特别典型：小王和小李合伙买房，小王出70万首付，小李负责每月1万的房贷。结果房产证只写了小李名字，后来房价涨到500万两人闹掰了，法院判决房子100%归小李，小王只能要回70万本金加银行利息。这就告诉我们，法律只看白纸黑字的登记，不会管你私下怎么约定。
夫妻购买房产时约定份额是合法有效的！《民法典》第1065条，夫妻双方可以通过书面协议约定财产归属，包括对房产的份额比例。只要协议内容不违法、不损害第三方利益，且双方自愿签署，法院一般会予以认可。这种约定甚至能突破传统"婚后财产各占50%"的默认规则，成为离婚房产分割的重要依据。
很多小夫妻觉得谈钱伤感情，结果真闹离婚时，为争房产打得头破血流。最近就有个案例：小王和小李婚后买房，小王父母出首付80万，剩下100万贷款由两人共同还。买房时没好意思提份额，离婚时小王父母气得要起诉。其实他们签过份额协议，明确首付部分归小王，纠纷根本不会发生。
从法律角度看，房贷本质上属于借款人与银行之间的债权债务关系。《民法典》第551条规定，债务人将债务转移给第三人的，必须取得债权人（即银行）的书面同意。简单来说：房贷可以转让，但必须通过银行审核！背着银行私下签协议转让房贷，不仅手续无效，还被追究违约责任。
套路一：转按揭
就像手机号能"携号转网"，有些银行支持"转按揭"。张三的房子还剩80万贷款，李四想买这套房，可以直接把贷款转到自己名下继续还。不过现在全国只有部分城市开放，而且对买卖双方征信要求极高，成功率不到30%。
遇到房贷断供危机时，很多人的第一反应就是"把房子退了能不能解决问题？"《民法典》第410条和《商品房买卖合同司法解释》第20条规定，购房合同与房贷合同是两份独立的法律关系。即使你还不上贷款，开发商也没有义务接受退房，银行有权通过司法拍卖处置抵押房产。简而言之：退房≠解除房贷责任！
去年杭州的王先生因为公司裁员，连续逾期6个月房贷后，银行直接启动法拍程序。他这才发现，价值300万的房子拍卖只卖了210万，不仅要补足90万差价，还要支付诉讼费和违约金。这个真实案例告诉我们，断供处理不当让你"房财两空"。
最近后台收到不少粉丝私信：“签完购房合同就后悔了，房贷高得喘不过气，能反悔吗？”《民法典》第533条和562条，出现开发商违约、合同重大误解或不可抗力等情况，购房者有权解除合同。不过仅因“房贷太高”想退房，法院支持的案例不足20%。建议先和开发商协商退定金，实在不行再考虑转卖或断供止损（断供会影响征信）。
朋友小张去年咬牙买了套学区房，现在每月2万多的房贷让他天天吃泡面。像他这种情况，千万别硬扛！第一招可以找银行申请
当离婚过程中遇到贷款房被配偶私自出售的情况，要明确：房产属于夫妻共同财产时，单方擅自卖房构成违法行为。《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间购买的房产原则上属于共同财产，任何一方未经对方同意擅自处分，另一方有权主张买卖合同无效或追偿损失。若房产已过户给善意第三人，追回房产难度较大，但可要求擅自处分方赔偿相应份额。
原则一：先确认房产性质
先查清房子是婚前个人财产还是婚后共同财产。是婚前首付+婚后共同还贷，法院判房产归登记方，但需补偿对方还贷部分及增值收益。若被卖的是这类房产，擅自卖房方需承担双重赔偿责任。
《民法典》和《个人所得税法》，继承房产原值的确定核心在于“被继承人取得房产时的成本”。原值指的是被继承人（原房主）当初购买或取得这套房子时实际支付的全部费用，包括购房款、契税、装修费、中介费等合理支出。被继承人是通过赠与或继承方式获得房产，则原值需追溯到上一手交易时的成本。法律上，这个数值将直接影响未来出售房产时的税费计算，准确认定原值至关重要。
很多人觉得继承房子是“白捡的”，但等到卖房时才发现税费高得吓人！老王继承了一套20年前30万买的房子，现在市值300万。原值按30万算，卖房时增值税、个税会按270万差价计算；但原值被错误认定，税费翻倍。所以原值就像“隐形账本”，决定了你未来要交多少钱！
拆迁安置房买卖合同是否有效，要看房屋性质和合同签订时的条件！《民法典》第143条，满足"双方具备民事行为能力+真实意思表示+不违反法律强制性规定"的合同就有效。但重点在于"法律强制性规定"——各地政府常规定安置房5年内不得上市交易，这时候签的买卖合同就被认定无效！
去年我经手过一个案子：老王买了套未满5年的安置房，结果卖家反悔，法院判决合同无效要求退房。这种案例全国每天都在上演，主要原因就三个：