遇到商品房办不了房产证的情况，很多业主第一个念头就是：能退房吗？《民法典》第563条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，开发商未在约定时间内办理房产证且超期一年以上的，购房者有权解除合同并要求退房赔偿！不过能否成功退房，还要看合同约定和开发商违约原因。
去年我代理的案例中，张先生买的"学区房"3年没拿到证，孩子上学被耽误。经调查发现开发商根本没交土地出让金，属于典型的违规操作。这种办不了证的情况其实有规律可循：
《民法典》和《不动产登记暂行条例》，贷款未结清的房产属于“有抵押状态”，必须完成解除抵押登记后才能过户。卖房流程分为三步：还清贷款→解除抵押→办理过户。若买家愿意接手贷款（即“转按揭”），需经银行书面同意并重新审核资质，成功率较低，90%以上的情况需要卖家先自行结清贷款。
第一步：算清你的房贷账单
先给贷款银行打电话，报上身份证号查两件事：①剩余贷款本金（别信APP数据，有误差）②提前还款违约金（一般剩余本金的1-3%）。贷100万还剩50万，违约金得交5千到1.5万。
《民法典》第1089条，离婚时夫妻共同债务应当共同偿还。房产是婚后购买且登记在双方名下，即使借款是以一方名义办理，只要用于家庭共同生活（如买房、装修），一般视为共同债务。处理时需要分三步走：1. 明确房产归属；2. 划分剩余贷款责任；3. 协商补偿方案或通过法院判决。若双方无法达成一致，法院会考虑出资比例、还贷贡献、子女抚养等因素综合判定。
方案一：房产留给一方，继续还贷并补偿 男方要房，需承担剩余房贷，并按照女方支付的房贷和增值部分进行补偿。计算公式：（女方还贷总额÷购房总成本）×房屋现价值×50%。
在房产交易、继承或赠与时，很多人会问：“公证处公证房子有效吗？”从法律角度看，公证处对房产相关协议的公证是具有法律效力的。《中华人民共和国公证法》第36条，经公证的民事法律行为、事实和文书，应当作为认定事实的，除非有相反证据推翻。而《民法典》第143条也明确，合法的民事法律行为需满足主体适格、意思表示真实、内容合法三个条件。只要公证内容符合这些要求，公证文书就能成为法院认可的有效证据。
但要：房产公证≠产权转移！买卖房屋即使做了公证，也必须到不动产登记中心办理过户登记，才能真正取得所有权。公证的作用更多是
《民法典》第1065条，夫妻离婚时房产是否以购房合同为准，需要结合购房时间、出资情况、产权登记等因素综合判断。购房合同是重要证据，但并非唯一依据！若房产为婚后购买且无特殊约定，即使购房合同仅登记一方姓名，也被认定为夫妻共同财产。法律更关注“实际出资”和“财产性质”，而非单纯依据合同文本。
第一锤：婚前签合同婚后拿证，房子归谁？小明婚前签了购房合同付了首付，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产归属怎么算？法院会判决房产归小明，但需补偿配偶还贷部分及增值收益。这里购房合同签订时间成了关键证据！
“房子没收房也要交物业费？违约金能算到我头上吗？”这是很多业主的疑问。《物业管理条例》第四十一条和《民法典》第九百四十四条，物业费的缴纳义务自开发商通知收房之日起算。即使业主未实际收房，只要物业公司已提供基础服务（如安保、清洁），业主就需承担物业费。违约金一般按合同约定计算，若未约定，则参照银行同期贷款利率或实际损失判定，但最高不超过年利率24%。
很多人以为没收房就不用交物业费，结果被物业公司告上法庭。郑州的李先生，开发商通知收房后他因装修问题拒绝收房，3个月后被物业起诉拖欠物业费+违约金，法院最终判决他需支付80%物业费，违约金按每日0.5‰计算。这里有个关键点：物业是否实际提供服务。曾有案例中小区未完成绿化就被要求收房，法院认定物业未实质性服务，业主只需缴纳30%基础费用。
《民法典》第676条规定，借款人未按期还款时，银行有权要求支付逾期利息。但别慌！第410条也明确抵押物处置前必须与债务人协商。银行更倾向于通过展期（延长还款期限）、减免利息等方式解决问题，而非直接收房。若确实无法偿还，可主动向法院申请司法拍卖，《民事诉讼法》第247条，流拍三次后可申请以物抵债，避免长期债务纠缠。
第一招：别当鸵鸟！主动找银行经理喝茶。带上工资流水、病例证明等材料，申请6-12个月的还款宽限期。去年杭州就有购房者成功将月供从1.2万降到8000元。
违约≠欺诈！《民法典》第148条，欺诈需要满足“故意告知虚假情况或隐瞒真实情况”的主观恶意。而普通违约是因资金问题、政策变动等客观原因导致，两者性质完全不同。举个例子：卖家突然涨价拒绝过户属于违约，但若故意隐瞒房屋已被查封的事实，则构成欺诈。
最近有个粉丝私信我，说他买房遇到卖家临时加价20万，气得直问“这算不算诈骗？能不能送对方坐牢？”其实这种情况在二手房交易中很常见。从法律角度看，卖家单纯毁约属于民事违约，买方可以要求继续履行合同或索赔，但要让公安机关立案诈骗罪，必须满足两个关键点：
遇到开发商延期交房想要退房时，律师费是否由开发商承担，是许多业主最关心的问题。从法律角度看，律师费能否“后付”或由开发商承担，主要取决于合同约定和实际维权方式。《民法典》第五百七十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若开发商违约导致退房，业主可以主张赔偿损失，而律师费是否被认定为“必要维权成本”，需要结合情况判断。合同中明确约定了违约方需承担对方律师费，业主胜诉后大概率能要求开发商支付；若合同无约定，则需要通过诉讼由法院裁定是否支持。