《民法典》第五百七十七条，房屋买卖违约责任的认定关键在于“合同约定+实际损失”。简单说就是先看合同里写没写违约金条款，有就按合同执行；没写或者约定不明，就要按实际造成的损失来赔偿。买家突然反悔不买房，导致卖家错过最佳卖房时机，差价损失就被认定为赔偿责任。法律还特别规定，违约金最高不超过实际损失的30%，定金不超过总房款的20%，这些都是判定违约责任的硬指标。
最近有个真实案例：老王把房子以300万卖给小李，合同约定了20万定金。结果小李突然失业付不起尾款，这时候老王能拿多少钱？20万定金直接不退，老王转手只能280万卖出，这20万差价还能再要赔偿。但要定金和赔偿金加起来不能超过实际损失的130%。所以老王最多能拿到20万定金+（20万差价×30%）=26万，总共46万。这个算法是不是比你想的复杂？
《民法典》规定，婚前购买的房产属于个人财产。若要将正在按揭的房产卖给妻子，需要满足两个关键条件：解除银行抵押或取得银行同意变更借款人。由于房贷未结清前房产处于抵押状态，直接过户存在法律障碍。最稳妥的做法是提前还清贷款解除抵押，再通过正常交易或赠与方式过户。若无法提前还款，需与银行协商变更贷款合同主体（将借款人变更为妻子），但银行不会轻易同意此类操作。
从法律角度看，离婚协议中约定将房产赠与孩子的行为是合法有效的，但这类房产是否能被买卖，需要分情况讨论。《民法典》相关规定，父母离婚时将房产赠与未成年子女属于“不可撤销的赠与”，但房产的实际处分权仍由监护人（是抚养方）代为行使。房产已过户到孩子名下，且孩子未满18周岁，监护人需出于“维护被监护人利益”的原则才能处置房产。购买这类房产存在法律风险，必须严格遵循程序，否则被认定为无效交易。
很多人在看到“离婚赠与孩子”的房源时，以为捡到了便宜，结果却踩了大雷。老张去年看中一套学区房，价格比市场低20%，房主说这是离婚时约定给孩子的房子，现在孩子跟妈妈生活，急需用钱才出售。结果签完合同才发现，孩子爸爸根本不同意卖房，闹到法院，交易直接黄了。
《民法典》第四百零六条和《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，正在还贷的房产本质上是抵押给银行的资产。卖家想要合法转让房产，必须经过抵押权人（银行）同意并解除抵押登记。常见三种处理方式：卖家自筹资金提前还贷、买家垫资解押、通过第三方担保机构办理转按揭。无论哪种方式，都需要在过户前完成贷款结清和抵押注销手续。
老王最近急着卖房换学区房，但房贷还剩80万没还清，卡在了这个环节。其实这种情况很常见，只要掌握正确方法，完全能顺利交易。下面给大家支几招：
《民法典》和《土地管理法》，小产权房属于未取得完整产权的房屋，其买卖本身存在法律争议。若涉及夫妻共同财产，单方出售行为面临双重风险：第一，小产权房交易本身被认定为无效；第二，夫妻一方擅自处分共同财产的行为被撤销。实践中需要分析房产是否属于夫妻共同财产、买受人是否"善意"等因素，最终产生"合同有效但无法过户"或"交易完全无效"两种结果。
在城中村拆迁现场，总能看到贴满"急售小产权房"的广告。老王去年就花60万买了套这样的房子，结果最近发现卖家老婆拿着结婚证来闹，说房子是夫妻共同财产她没签字。这种狗血剧情在小产权房交易中简直成了保留节目。
从法律角度来看，离婚后以个人名义申请买房贷款，需满足以下核心条件： 1. **婚姻状态证明**：需提供离婚证或法院判决书/调解书，确认婚姻关系已解除； 2. **财产分割清晰**：如离婚协议或判决中涉及房产分割，需确保已处理完毕，避免产权纠纷； 3. **个人信用与还款能力**：银行会重点审核申请人的征信记录、收入流水及工作稳定性； 4. **首付比例**：部分银行对离婚不满1年的申请人提高首付要求（如从30%提至40%）； 5. **无共同债务牵连**：需证明离婚前的共同贷款（如房贷、车贷）已结清或明确归属。
《民法典》合同编和《民事诉讼法》，起诉退房本质上属于合同纠纷或侵权责任纠纷。房东或租客严重违约（如长期拖欠房租、房屋存在重大安全隐患），当事人有权通过诉讼解除合同。起诉需满足三个条件：明确的被告、的诉讼请求（如退还押金、赔偿损失）以及属于法院受理范围。建议在起诉前先发送《律师函》催告履行义务，这是法律程序中的重要举证环节。
去年有个朋友租房遇到黑心房东，退房时押金一分不退还换了门锁。他气得直接去法院，结果因为没准备租房合同复印件被驳回。后来在我的指导下重新起诉，不仅拿回押金，还让房东赔了两个月房租。这个故事告诉我们，起诉退房最关键的就是证据！
最近接到很多咨询问："卖自己家房子还要两个人签字？我媳妇在国外回不来怎么办？"今天就从法律角度给大家说透这件事。《民法典》第301条，处分共同共有财产必须全体共有人同意。简单说就是：房子要是夫妻共同财产，哪怕房产证只写了一个人的名字，卖房时夫妻必须都签字！但有三种特殊情况：1. 有经过公证的授权委托书可以代签 2. 法院判决书明确房产归属的 3. 房产属于婚前个人财产的。下边我们就展开说说各种情况的处理门道。
去年王姐就吃了这个亏，她家房子是老公婚前买的，但装修都是婚后共同出的钱。卖房时中介说不用她签字，结果买家发现是夫妻共同财产后直接毁约。其实只要结婚后共同还贷或者有出资装修，就算房产证没名字，这房子都被认定为共同财产。稳妥做法就是：不管房产证有没有名字，卖房时最好让配偶签个字，或者提前去公证处办个财产约定协议。
《经济适用住房管理办法》第二条规定，经济适用房是由政府主导建设、面向城市低收入家庭供应，具有社会保障性质的住房。而集资建房在《关于集资建房管理暂行办法》中被定义为"单位或职工自愿出资合作建房"的行为。从法律性质上看，集资购房与经济适用房存在根本性差异：经济适用房属于社会保障性住房，而集资建房属于合作建房性质，两者在土地性质、建设主体、产权限制等方面均有不同。集资购房不属于经济适用房范畴。
第一，建设主体不同