《公证法》和《民法典》规定，有贷款（抵押）的房产办理公证本身是合法有效的。但必须明确：公证的效力≠可以自由处置房产！房子在抵押期间，银行作为抵押权人享有优先受偿权，即使办理了赠与、买卖等公证，未经银行同意无法办理过户登记。简单来说就是：公证能证明协议的真实性，但实现权利要"过银行这关"。
最近有个朋友想把还在还贷的房子公证给儿子，结果被公证处提醒："可以办公证，但房子一天没解押，这公证就是张废纸"。这场景特别典型——很多人以为拿着公证书就能高枕无忧，实际上这里藏着三个关键认知：
《民法典》第161条、162条规定，代理人只有在取得被代理人书面委托授权的情况下，代签的房屋买卖合同才具有法律效力。也就是说，朋友拿着你的身份证复印件去签约是没用的，必须要有你亲笔签名的授权委托书，且需要明确标注代理权限包含房屋买卖事项。是代收房款等重大权限，建议直接办理公证委托才稳妥。
去年我处理过一个真实案例：张先生让发小帮忙卖房，结果发小收了定金后玩失踪。发现委托书是PS的，买家起诉到法院，张先生被判
签完购房认购书后想换房，这事儿在法律上还真不是一句"行不行"就能说清的！《民法典》495条，认购合同属于预约合同，和开发商形成了法律约束力。能不能换房主要看三点：合同里有没有换房条款、开发商是否同意、以及你是否愿意承担的违约责任。换房不是绝对不行，但需要"过三关"——合同关、人情关、代价关。
去年我有个朋友老张就栽在这事儿上。他签完认购书看上隔壁楼栋的边户，结果开发商开口就要5万"换房费"，还说要重新排队选房。这里边其实暗藏玄机：
《公证法》和各地公证服务收费管理办法，小产权房买卖公证费一般为房产交易价格的0.1%-0.3%，费用需要结合房屋成交价和当地政策计算。一套50万元的小产权房，公证费大约在500-1500元之间。但要的是，多数地区设有最低收费门槛（200-500元），哪怕房价低于10万元也要按最低标准收费。需要特别提醒的是，公证费≠过户费，小产权房本身无法办理正规产权登记，公证仅能证明交易过程的真实性，不能改变房屋的违法性质。
很多人以为小产权房反正没有房产证就不用办公证，这其实是个误区。公证就像给交易过程安装"行车记录仪"，虽然改变不了房子本身的"黑户"身份，但能证明买卖双方是自愿交易的。特别是当遇到拆迁补偿纠纷时，公证书就是证明你买家身份的关键证据。去年杭州就发生过案例，没办公证的小产权房买家在拆迁时被卖家反悔，靠微信聊天记录才艰难胜诉。
最近有粉丝在后台问："合同里写着开发商延期交房每天只赔1块钱，这合法吗？"作为执业十年的房产律师，我必须告诉你：即使白纸黑字写着1元违约金，照样有办法维权！《民法典》第585条规定，违约金低于实际损失的，当事人可以请求法院予以增加。换句话说，开发商用"1元违约金"玩套路，法院分分钟就能给它改判成合理金额！
去年我代理的张三就遇到这种情况，合同写着延期每日赔1元。开发商延期交房3个月，按合同只能拿90块，还不够买箱矿泉水。我们直接起诉到法院，判赔了3.6万！怎么做到的？记住这三板斧：
遇到房产纠纷时，打官司是解决问题的终极手段。《民事诉讼法》和《民法典》相关规定，打房产官司的核心在于“证据+程序+法律依据”。必须明确纠纷类型（如合同纠纷、产权争议、物业纠纷），要收集完整的证据链（合同、转账记录、产权证等），严格遵循诉讼流程（立案、举证、开庭、判决）。专业律师介入能显著提高胜诉率，但个人也需了解基本法律逻辑。
1. 确定纠纷类型，对症下药
《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。说白了就是房产证上写谁的名字，法律就默认房子归谁。不过现实中很多人会遇到特殊情况：父母买的房登记在子女名下，夫妻共同还贷但只写一方名字，这时候就要靠购房合同、出资凭证、婚姻协议等补充证据链。
我二舅去年差点吃了大亏！他把老房子借给表弟住，结果表弟偷偷拿着房产证去抵押贷款。幸亏二舅及时补办了新证，要不房子真成别人的了。这里划重点：
站在法律专业角度，买房后单纯因为供不起房贷想要退房，在法律上是没有直接依据的。《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》，购房合同一旦签订就具有法律约束力，购房者不能以"经济困难"为由单方面解除合同。但存在三种特殊情况：开发商逾期交房超过3个月、房屋存在严重质量问题、或者购房合同中有明确的"无理由退房"条款。是单纯的房贷压力，需要从违约协商和债务重组的路径寻找解决办法。
看到这个问题，我猜你是急着买房又怕被骗，或者亲戚朋友之间交易图个方便。先给结论：只要符合法律规定，手写买房协议照样有法律效力！《民法典》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。白纸黑字写着关键条款，双方都签字按手印，就算没去房管局备案，这协议也能当证据用。
去年我遇到个案子，张三和李四私下签了个手写协议，约定200万买套回迁房。结果房价涨到300万时，李四反悔不认账了。法院判协议有效，要求继续履行过户，为啥？因为人家协议里写清楚了房屋位置、价格、付款方式，还按了红手印。但要是他们当时没写清楚交房时间，或者漏了违约责任，这官司可就得拖上好几年。