买房遇到合同和补充协议“打架”怎么办？《民法典》第510条和第543条规定，补充协议本质上是双方协商一致对原合同的变更，只要不违反法律强制性规定且双方自愿签署，补充协议条款效力优先于原合同。但出现“部分有效、部分无效”的情况，补充协议约定的交房时间合法但装修标准违法，则仅装修条款无效。
场景1：交房时间“大变脸”
原合同写2025年6月交房，补充协议改成2026年交房。这种情况开发商必须提前30天书面通知，且延期赔偿条款同步修改才有效。去年杭州某楼盘就被判赔偿业主总房款5%违约金。
《民法典》第209条规定，不动产物权的设立需依法登记才发生效力。在法律层面上，房产证是证明房屋所有权的唯一法定凭证。若购房者已签订合同但未完成不动产登记，虽然享有合同债权，但尚未取得法律认可的房屋所有权。从严格意义上说，在房管局系统中未完成产权登记的购房者，仍被认定为"无房户"。
老王去年买了期房，每月按时还贷却迟迟拿不到房产证。他现在遇到的情况就像"薛定谔的猫"——既像有房族又像无房户。开发商延期办证导致他无法落户，孩子上学需要开"无房证明"时，系统显示他名下竟有备案房产。这种尴尬处境在现实中屡见不鲜，很多购房者都成了"法律上的无房户，事实上的房奴"。
婚前买房要确保个人权益，核心在于明确房产的“归属”和“出资”关系。《民法典》第1063条，婚前一方全款购房且登记在个人名下的房产属于个人财产，离婚时不参与分割。但涉及共同还贷、婚后加名或混合出资等情况，权益分配就会复杂化。法律上建议通过书面协议、公证、资金隔离等方式提前规划，避免未来纠纷。
1. 全款买房：最直接的保护方式
婚前能自己全款买房，且房产证只写自己名字，这就是最“硬气”的保障。但现实中很多人需要贷款，这时候要：首付款一定要用个人账户支付，并保留转账凭证。婚后还贷部分用了共同收入，离婚时对方主张分割还贷及增值部分。
《民法典》第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由法院财产情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。房屋差价的计算主要出现在以下三种情况：
1. 婚前购房婚后共同还贷：计算公式=（房屋现价值-购房成本）×（共同还贷金额÷总购房成本）÷2
2. 婚后共同购房：差价=现价值-购买价，由双方平分或按出资比例分割
3. 房产增值部分：需评估购房时与离婚时的市场价差
《民法典》第1087条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由法院财产情况判决。而有房贷的房产属于典型的未完全取得所有权的财产，处理时需要分三步走：
1. 确认房产归属：婚前购买还是婚后购买？
2. 评估剩余贷款和房产现值
3. 协商或判决分割方案（出售、补偿、共同还贷）
方案一：卖房分钱——最省心的选择
最近接到很多朋友咨询："继承的房产要等几年才能卖？"作为法律从业者，先给个明确答复：《民法典》规定，继承的房产自完成过户登记之日起就拥有完全产权，随时可以买卖，法律上不存在必须等待的期限！不过有3个关键节点要：1、继承权确认完成 2、产权登记完成 3、共有产权人协商一致。这三个环节处理好了，理论上第二天就能卖房。
去年帮客户处理过典型案例：王女士继承父亲的老房子，从拿到公证书到成功卖出只用了28天。怎么操作？先带着死亡证明、亲属关系证明去公证处办继承权公证（走诉讼继承另算），带着公证书去不动产登记中心过户，等新房产证下来就能挂牌。重点提示：继承时不限购、不限售，但卖出时房子不满五年，需要缴纳20%的个税（按差额计算）。
很多购房者签完合同后心里直打鼓：这白纸黑字签了名到底算不算数？《民法典》第490条规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方签字、盖章或按指印时合同成立。也就是说，只要双方自愿签字且合同内容合法，这份购房合同就具有法律效力！不过要合同成立≠合同生效，像限购政策、贷款审批这些条件影响实际履行哦~
去年我有个朋友买房就踩了坑，签完合同才发现自己没购房资格。这种情况合同虽然成立了，但实际根本无法履行。要让购房合同真正生效，必须满足三个"硬指标"：
《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》规定，房产证单独所有变更为共同所有完全合法！只要房屋没有抵押或司法查封，产权人携带身份证、房产证、婚姻证明等材料，到不动产登记中心办理"转移登记"或"赠与登记"，缴纳3%契税（直系亲属1.5%）即可完成变更。特别提醒：起多地推行"带押过户"，有贷款的房子也能办理加名！
第一步：准备"加名三件套"：①结婚证或亲属关系证明（父母子女加名必备）②双方身份证原件 ③大红本房产证。房子有贷款，记得先找银行开同意抵押变更证明。
《民法典》第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理。房屋作为典型共同财产，只要完成离婚协议/判决中的财产分割，当天即可进行房屋买卖。关键不在离婚时间长短，而在于完成权属变更登记：若房产已过户到一方名下，持有人可随时处置；若仍登记在双方名下，需先办理离婚析产登记。
刚离婚的王姐最近急着卖房，却发现前夫不配合签字。这种情况太常见了！离婚后卖房要分三步走：
第一步：房产确权