房子原则上属于子女！《民法典》第209条和217条规定，不动产物权以登记为准。哪怕父母出全款买房，只要房产证写着子女名字，法律上就默认是父母对子女的赠与。不过有三种特殊情况推翻这个结论：（1）父母能证明是借款买房（有借条）（2）签过书面协议明确是代持（3）子女存在严重损害父母权益行为（把父母赶出房子）。
去年我经手过这样一个案子：老张夫妇给儿子买了婚房，结果小两口闹离婚要分房产，老两口急得直跳脚。法院判决房子归儿子个人所有，为啥？因为房产证上只有儿子名字，老两口又拿不出任何借款证据。
《民法典》第209条和214条规定，房屋作为不动产实行登记生效主义，房产证是物权归属的法定凭证。而购房合同属于债权凭证，二者在法律上存在本质区别。虽然原则上建议合同与产权证名字一致，但允许存在特殊情况：委托购房、赠予协议、婚姻财产约定等情形下，可通过补充协议或法律文件确保权益。但必须强调，购房合同与房产证名字不一致，必须留存书面证据（如公证委托书、赠予合同等），否则面临产权纠纷风险。
就像你网购写错收货人名字，虽然东西还是送到你家，但后续维权就麻烦。房产证和购房合同名字不常见三种情况：
《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》，私人买卖房产必须签订书面合同并完成过户登记，产权才发生转移。法律上分为签约、资金交割、过户登记三大核心步骤，任何私下现金交易或口头协议都导致产权纠纷。杭州就发生过一起因未及时过户，卖家反悔导致买家损失300万的案例。
第一步：查清房子底细。上不动产登记中心拉产调，看有没有抵押、查封。记得让卖家带着身份证原件，你花20块钱就能查到全部产权信息。
第二步：签合同要抠细节。别用网上模板，重点约定：1.户口迁出时间（每超期一天扣多少钱）2.家具清单拍照存档 3.物业费结清截止日。去年有个客户就因为合同没写清家具归属，连吊灯都被拆走了。
**只要符合法律要求，双方自愿签订的购房简单协议是有效的**！《民法典》规定，合同生效需要满足三个条件：（1）签订人具有民事行为能力；（2）内容不违反法律强制性规定；（3）双方真实意思表示。也就是说，哪怕协议只有一页纸、甚至手写，只要关键条款清晰且双方签字认可，它就是合法有效的。但要协议内容必须明确房屋信息、价格、付款方式等核心条款，否则因“约定不明”导致后续纠纷。
很多人担心简单协议无效，其实问题不在协议形式上，而在于**内容是否完整、表述是否清晰**。只写“甲方卖给乙方某套房，总价50万”，但没写付款时间、过户条件、违约责任，这种协议虽然有效，但执行起来容易扯皮。就像你和朋友约饭只说“明天见”，却没定时间地点，白跑一趟。
发现老公背着你把房子卖了，先别急着崩溃！《民法典》第301条和1062条，婚内购买的房子属于夫妻共同财产，就算房产证上只有他一个人的名字，未经你同意私自卖房在法律上属于无效行为！不过要分情况：买家完全不知情且支付了合理价格，房子要不回来，但你可以要求老公赔偿损失；买家是亲戚朋友或明显低价交易，那追回房子的性就很大。
上周刚处理过类似案例：李女士发现丈夫把价值500万的学区房以300万卖给表弟，收钱后直接玩失踪。她做了三件救命操作：
《民法典》第299条、第301条规定，当购房合同未明确约定产权份额时，法院一般会按照以下原则处理：属于按份共有则默认各占50%，属于共同共有则需结合出资比例、实际贡献等因素综合判定。但实际判决中出现更复杂的情况，父母为子女购房、夫妻共同还贷等特殊场景，法院会证据链作出裁量。
杭州某案例中，兄妹合资购房未约定份额闹上法庭。法官最终按银行流水判哥哥占70%，妹妹占30%。这说明法院主要看三个关键点：
《民法典》规定，夫妻婚后购买的房产属于共同财产，未经双方一致同意，任何一方不得擅自处分。一方想卖房但另一方坚决反对，法律上有三种解决路径：协商调解、诉讼分割财产、特殊情况强制处分。通过法院证明对方存在恶意拖延、转移财产等行为，获得单方处置权。但法官更倾向于调解或分割房产后单独处置。
最近接到个咨询，王女士想置换学区房，但丈夫死活不同意卖现住的婚房，两口子差点打官司。其实这种情况很常见，我教大家几个实用方法：
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人（银行）。99%的银行都会在《抵押合同》中明确约定"禁止转让条款"。房贷未结清的离婚房产更名必须经过银行同意，且需要办理转按揭或结清贷款后才能过户。夫妻双方仅凭离婚协议无法直接变更房产登记，必须完成抵押权人同意的法定程序。
去年帮闺蜜处理过类似案例，她离婚时房子还剩80万贷款。整个过程像闯关游戏：第一关要跟前夫达成财产分割协议，第二关要说服银行配合，第三关要备齐各种材料。他们最终选择的是转按揭方式，把房贷转到闺蜜一个人名下，光是银行面签就跑了3趟。建议提前准备好收入证明、征信报告，最好让律师陪同办理。
很多人在购买期房后遇到资金问题，会想到用"协议更名"的方式私下转让。但这种按揭期房私下签订的转让合同真的有效吗？《民法典》和《城市房地产管理法》规定，未取得房产证的期房转让必须经开发商同意，并办理预售合同变更登记。私下签订的协议被认定为无效，因为涉及"借名买房""炒房"等违规行为，且未完成不动产登记程序。不过司法实践中也存在例外情况，开发商事后追认、房屋已交付使用等特殊情形。
小张去年花200万买了套期房，首付60万按揭140万。今年因为生意失败急需用钱，私下和王哥签了转让协议：王哥支付50万"更名费"，剩余贷款自己还。结果开发商发现后直接拒绝办理更名，现在房子卡在开发商名下，小张收的钱要退，王哥天天上门闹...