私人之间买房子怎么走流程
《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》，私人买卖房产必须签订书面合同并完成过户登记，产权才发生转移。法律上分为签约、资金交割、过户登记三大核心步骤，任何私下现金交易或口头协议都导致产权纠纷。杭州就发生过一起因未及时过户，卖家反悔导致买家损失300万的案例。
手把手教你私人买房全流程
第一步：查清房子底细。上不动产登记中心拉产调，看有没有抵押、查封。记得让卖家带着身份证原件，你花20块钱就能查到全部产权信息。
第二步：签合同要抠细节。别用网上模板，重点约定：1.户口迁出时间（每超期一天扣多少钱）2.家具清单拍照存档 3.物业费结清截止日。去年有个客户就因为合同没写清家具归属，连吊灯都被拆走了。
第三步：资金监管不能省。建议在银行开共管账户，先付30%定金，过户当天再付尾款。千万别直接转账给卖家，上海去年有对夫妻被中介卷走首付，现在还在打官司。
第四步：过户当天带齐四件套：身份证、结婚证（已婚人士）、购房合同、税费证明。现在很多城市可以网上预约，但最好早上8点就去排队，尤其年底过户高峰要等三四个小时。
必须知道的5个避坑指南
1. 验房要选下雨天：墙面渗水、窗户漏水这时候最明显。带上手电筒照天花板，有黄渍说明漏过水。
2. 物业费让卖家写保证书：有些老赖欠了几年物业费，过户后物业只会找新业主。最好押1万尾款，等结清再付。
3. 学区房要查学位占用：带着卖家身份证去教育局查，有些学区要6年才刷新名额，别听中介瞎忽悠。
4. 继承房产要全员公证：房子是继承来的，必须所有继承人都到公证处签字，少一个就被起诉交易无效。
5. 婚内买房要配偶签字：哪怕房产证只有卖家名字，只要他是已婚状态，必须让夫妻双方都签合同，否则被另一半主张合同无效。
常见问题解答
Q：私下交易能省中介费吗？
A：确实能省2%左右中介费，但风险指数级上升。建议至少花3000元请律师审合同，比起几十万房款，这个钱不能省。
Q：卖家不配合过户怎么办？
A：立即起诉并申请财产保全，去不动产登记中心做异议登记。法律依据是《民法典》第220条，异议登记后15天内必须起诉。
Q：现金交易有什么风险？
A：资金流水是维权关键证据。曾有案例因使用现金支付，法院无法认定已付款导致买家败诉。建议全部走银行转账，备注"购房款"。
Q：房子有租约怎么处理？
A：必须让租客签《放弃优先购买权声明》，并协商租约终止时间。法律规定租客有权继续住到合同期满，赶都赶不走。
Q：阴阳合同能少交税吗？
A：这是刑事风险！新规明确，做低房价偷税5万以上就构成逃税罪，最高判7年。别为了省几万块把自己送进去。
