很多人在买卖动迁安置房时，最担心的就是房子还没拿到产证就签合同有没有法律效力。《民法典》第215条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"只要买卖双方自愿签合同，内容不违法，哪怕房子没产证，合同本身也是有效的！但要的是，合同有效不等于能过户，产证才是房子"身份证"，这个区别咱们后面会细说。
去年我遇到个上海阿姨，她花市场价7折买了套动迁房，结果等了3年才拿到产证。问她为什么敢冒险？她说："这房子地段好，等产证下来转手就能赚百万！"其实很多人都是这种心理，安置房价格是商品房的6-8折，特别吸引资金有限的刚需族。像杭州未来科技城那边，有证的房子卖4万一平，没证的安置房只要2.5万，差价实在太诱人！
《中华人民共和国契税法》第十二条规定，在房屋权属未完成登记前退房的，纳税人可申请退还已缴纳契税。这里要三个法律要点：第一必须是"未完成产权登记"的期房交易，第二需要提供解除合同的法定证明文件，第三需在合同解除后90日内办理退税手续。开发商违约、购房者贷款失败、房屋质量不达标等情况都触发退房退税权利。
上周刚帮朋友老张办完退税，整个过程就像打怪升级。得拿着和开发商签的退房协议去不动产登记中心，开个"未办理产权登记证明"，这张纸就是你的通关文牒。到税务局填《退（抵）税申请表》，重点提醒要带齐购房合同、缴税凭证、解约协议三件套。
《民法典》第297条、第309条规定，房产共同共有在未约定份额的情况下视为等额享有，但当事人可通过书面协议、出资比例、实际贡献等方式确定份额。若协商不成，法院将综合购房资金来源、还贷情况、产权登记信息等证据进行裁判。共有份额的确定直接影响财产分割、税费承担等重要权益，建议共有人在购房初期就做好书面约定。
老王和小舅子合伙买房闹掰了、闺蜜合资购房反目成仇...这些狗血剧情源于没搞懂怎么定份额。今天咱们就唠唠确定房产份额的实用方法：
《民法典》第二百九十七条和第三百零九条，购房合同完全可以约定共有房产的份额比例！只要不违反法律规定，购房者可以通过书面协议明确各自的产权比例。夫妻买房按收入比例分配、朋友合伙投资购房等场景，法律都认可这种“按份共有”的约定。约定的份额必须体现在房产证上才能对抗第三人。
上周我遇到个真实案例：小王和小李合伙买商铺，口头说好各占50%，结果小李偷偷把房产证写成自己70%。因为没有书面约定，小王只能吃哑巴亏。这就体现出白纸黑字的重要性！
《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，婚内购买的房产是否可退需分情况讨论：若开发商存在违约行为（如延期交房、未按规划建设），购房者有权要求退房；若购房者单方面反悔，则需按合同约定承担违约金或与开发商协商解决。婚内购房属于夫妻共同财产，退房需双方共同同意或通过司法程序处理。
《民法典》第209条明确规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。"房产证上登记的名字就是法律认可的房屋产权人。不过经常出现"登记名字"与"实际出资人"不一致的情况，这时候就要结合购房合同、出资证明、婚姻关系等综合判断。
上周刚处理完张阿姨家的房产纠纷案，特别有代表性。张阿姨和老伴用毕生积蓄给儿子买房，想着写老两口的名字更保险。结果儿子婚后偷偷把媳妇名字加到了房本上，现在小两口闹离婚，媳妇要分走半套房。气得张阿姨直拍大腿："这可是我们老两口的棺材本啊！"
原配大概率可以要回房产！《民法典》1062条，婚后买的房子属于夫妻共同财产，任何一方都不能擅自处置。丈夫用共同财产给小三买房，本质上属于无效赠与。原配只要证据充分，完全可以通过法律途径要回房产，小三必须退钱！不过能否要回、能要回多少，还要看购房资金来源、房产登记情况等细节。
去年有个案子特别典型：老王背着老婆给小三买了套500万的房，用的是自己公司分红。结果法院判决：
很多欠债人以为在法院判决下来前把房子卖掉就能逃避执行，实际上这招根本行不通！《民事诉讼法》和最高院司法解释，只要满足"恶意转移财产"的条件，即便房子已经过户给他人，法院照样能撤销交易继续执行！但是正常市场价买卖且买房人不知情的，法院不会执行。下面用大白话告诉你怎么判断。
去年有个典型案例：老王欠债200万，收到法院传票后，连夜把价值300万的房子以50万卖给小舅子。法官直接认定这是"0元购"式逃债，不仅把小舅子手上的房子查封了，还让老王吃了15天司法拘留。
从法律层面来说，夫妻买房时一方能否不到场，答案取决于两个关键因素：房产归属性质和贷款办理方式。《民法典》规定，婚后购买的房产若无特殊约定，默认属于夫妻共同财产。若以共同名义购房或申请贷款，原则上需要双方亲自到场签字确认；若一方因故无法到场，则需提前办理公证委托书，否则影响合同效力或贷款审批。而一方以个人财产全款购房且不涉及共有权，则另一方可以不到场。