《民法典》第三百零四条规定，共同共有人可协商分割共有物，协商不成可请求法院裁判。对于房产这类特殊财产，分割方式包括实物分割（按份取得）、折价补偿（一方拿房给钱）或变卖分钱三种模式。实践中法院会优先考虑房屋使用现状、出资贡献、子女抚养等因素，夫妻离婚时带娃一方更容易获得房屋所有权。
最近帮老同学处理了件典型的共有房分割案：两个发小合伙买的学区房，现在一个要移民一个想置换，闹得不可开交。这种情况要看房产证登记，明确写了各占50%，那分割相对简单。但现实中很多共同买房根本不做产权登记，这时候就要拼证据链了——转账记录、聊天记录、证人证言都得翻出来。
《民法典》第1063条规定，婚前个人财产、因人身损害获得的赔偿、遗嘱或赠与合同中明确归属一方的财产等，均属于夫妻个人财产。想要证明婚后房产是个人买的，关键在于购房资金来源、产权登记时间、财产协议三大核心要素。用婚前存款全款买房且登记在自己名下，或父母全额出资并指定赠与自己，都被认定为个人财产。
第一种：婚前全款买房
张女士在领证前3个月就付清了房款，虽然房产证是婚后办理的，但凭着银行转账记录和购房合同，法院最终认定这是她的婚前个人财产。记住：
《民法典》第二百一十条及《不动产登记暂行条例》规定，新房办理房产证需提交以下核心材料：
1. 身份证明（含购房人身份证/户口本/结婚证）
2. 商品房买卖合同及补充协议原件
3. 购房全款发票或契税完税证明
4. 房屋测绘报告及平面图
5. 物业维修基金缴纳凭证
6. 开发商提供的《不动产首次登记证明》
刚收房的新手业主看过来！办理房产证就像玩闯关游戏，准备好这些"装备"才能通关成功：
站在法律专业角度，买房签约律师费并非法律强制缴纳的费用。《律师服务收费管理办法》规定，律师服务收费实行市场调节价，由委托人与律师事务所协商确定。但在开发商或中介机构将律师费纳入交易流程，购房者签署的《认购协议》或《购房合同》中包含相关条款。是否必须缴纳，关键要看合同约定和当地交易惯例。
很多购房者疑惑：自己签合同为什么要给律师费？其实律师在交易中扮演着三重角色：
1.
《民法典》第148条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，卖方故意隐瞒与房屋交易相关的重大事实，导致买方基于错误认知签订合同的，买方有权请求撤销合同并主张赔偿。只要隐瞒的事实直接影响交易决策且证据确凿，就能退房！隐瞒凶宅史、重大质量缺陷或产权纠纷，都构成法律上的"欺诈行为"。
去年我经手的一个案子特别典型：买家收了房才发现天花板漏水，后来查到卖房前房东刚用速干水泥做过紧急修补。法院最终判了
《民法典》第577条，卖家反悔属于违约行为，买方有权要求继续履行合同或索赔。房屋已经完成过户，反悔一方基本没有胜算；尚未过户，买方可以起诉强制过户或主张违约金+赔偿金。重点要看合同约定和违约证据，定金协议、聊天记录、转账凭证等。
最近老王就吃了大亏，签完合同收了10万定金，结果房价涨了想反悔，赔了双倍定金还被法院判赔差价。像这种案例其实特别常见，卖家反悔主要面临三种后果：
1. 定金双倍返还：签了定金协议的话，买家能要回双倍定金，收了10万要还20万
《民法典》和《公证法》规定，有贷款的房子是可以做财产公证的！虽然房子上存在银行抵押权，但公证的核心是明确财产权属或协议内容。就像你租的房子虽然不属于自己，但也能和房东签合同公证一样，关键在于公证对象是“权利”而非“实物”。不过要涉及抵押贷款房产的公证需要提前告知公证处，有些情况还需要银行出具同意书哦。
最近接到个咨询特别典型：小王和未婚妻准备结婚，婚房是小王父母出首付买的，贷款还剩80万没还。现在小两口想做婚前财产公证，把房子归属说清楚，但又担心银行不让操作。
《民法典》第495条，认购协议书属于预约合同，买卖双方都应当按照约定签订正式合同。想解除认购协议书主要看三种情况：双方协商一致解除、法定解除条件成立、或者存在约定解除条款。开发商没取得预售许可证、买家发现房屋存在重大缺陷，都属于法定解除的典型情形。建议先翻看协议里的"退出机制"条款，很多认购书会写明"7天内无理由退款"等特别约定。
第一种是和平分手式：直接找销售经理说"这房子我不要了"，双方签个解除协议完事。记得要拿回所有原件，最好让开发商盖章确认。上个月刚有个案例，买家多交了两万"诚意金"，通过微信聊天记录证明双方达成口头解除，法院判开发商全额退款。
《民法典》第391条和《担保法》第23条规定，担保人变更必须经债权人（是银行）书面同意。购房贷款担保人能否变更，决定权在银行手里。只要银行点头认可新担保人的资质，且原担保人、新担保人、借款人三方达成协议，法律上是允许变更的。
很多人以为担保人就是一锤子买卖，签完字就甩不掉了。其实就像租房可以换室友一样，担保人也有机会"退租"，不过得按规矩来。小王给表哥做房贷担保，后来表哥离婚要换房本，银行就要求追加嫂子作为共同担保人，这时候小王就能申请"功成身退"。