买小产权房应该怎样签合同才有效
从法律专业角度来说，小产权房本身属于未取得合法产权的房屋，国家明确规定不得对外销售。任何小产权房买卖合同在法律上都是无效的。但仍有大量私下交易存在。若一定要签订此类合同，必须做到：明确约定双方真实身份信息、房屋位置及现状描述、交易价格与支付方式、违约责任条款，并要求至少两名见证人签字（最好是村委会成员）。合同内容要规避"买卖""产权"等敏感表述，改为"长期租赁""使用权转让"等相对合法化的措辞。
一、小产权房合同里的"求生指南"
去年我朋友老张在深圳买了套小产权房，结果碰到拆迁一分钱补偿没拿到。他拿着皱巴巴的合同去法院，法官直接说这合同就是废纸。其实签这种合同就跟走钢丝似的，得讲究技巧。
得把合同写成"租赁合同"，租赁期限写成20年（法律规定的最长期限），到期自动续期20年。总价拆分成"租金"和"装修补偿款"，千万别出现"购房款"字眼。再找个村干部当见证人，虽然法律上不认，但拆迁时好歹能说上话。
二、血泪教训的避坑清单
1. 必须实地看房：有个案例，买家签完合同才发现房子早被查封了，连门都进不去。要查清楚房子有没有被抵押、查封，有没有其他共有人。
2. 收款凭证要连环套：分10次付款，每次都要卖方打收条。留5%尾款等过户（虽然永远过不了户），这样卖方违约成本高。
3. 加个"反悔条款"：约定遇到拆迁，卖方必须把拆迁补偿款按比例返还。虽然法院不一定支持，但能吓退部分想搞鬼的卖家。
三、小产权房合同的"魔幻现实"
在东莞有个奇葩案例，买卖双方签了20份合同：1份主合同写着租赁，19份补充协议约定了继承、转卖、拆迁补偿。法院认定主合同有效，其他协议全部无效。这告诉我们合同不是越厚越安全，关键内容要合法。
还有个绝招：把交易包装成债务关系。签借款合同，用房子做抵押，到期不还款就用房子抵债。但新规出台后，这招也不灵了，法院会认定是"以物抵债"的买卖行为。
常见问题解答
1. 小产权房买卖合同公证有效吗？
公证处根本不给小产权房合同做公证！有些中介说找律师见证，其实律师见证只能证明签合双方神志清醒，不能改变合同违法性质。
2. 村委会盖章能不能保障权益？
广州中院有个判例，村委会在合同盖了章照样判合同无效。不过遇到拆迁时，有村委会证明比没有强，至少能争取点装修补偿。
3. 住了十几年算不算事实买房？
千万别信"居住满20年就合法"的谣言！北京通州有户人家住了25年，法院照样判腾房。不过卖方反悔，可以要求返还购房款并索赔装修损失。
