小产权房被判合同无效怎么办
最近很多朋友咨询“小产权房买卖合同被判无效该怎么办”，这个问题确实让不少人头疼。从法律角度看，小产权房本身因土地性质问题（如集体土地未转国有、无合法规划手续等），其买卖合同被法院判定无效的情况并不少见。但合同无效≠钱房两空！《民法典》157条规定，合同无效后，双方应返还因合同取得的财产，有过错的一方还需赔偿对方损失。简单说，合同被判无效，你至少可以要求卖家退钱，甚至争取额外赔偿！
合同无效后，这几件事必须马上做！
第一步：别慌！先看判决书怎么判 法院判决合同无效后，判决书会明确双方的责任划分。卖家隐瞒房屋性质导致合同无效，被认定为“过错方”，这时候你不仅能要回购房款，还能要求赔偿装修费、利息甚至房价上涨的差价！但是你明知是小产权房还坚持购买，被认定为“双方有过错”，赔偿金额就会打折扣。
第二步：收集证据，准备“算总账” 想最大限度挽回损失，必须准备好这些材料：购房合同、付款凭证（银行转账记录最有用）、装修发票、房屋现状照片（证明你实际占有房屋）、房价评估报告（现在房价涨了，可以主张差价损失）。尤其是装修费用，很多法院会支持“折价补偿”，你花了20万装修，住了3年，按每年折旧10%算，能拿回14万。
第三步：谈判 or 起诉？选对策略很重要 卖家愿意协商退款和赔偿，建议优先谈判，毕竟打官司耗时长。但遇到老赖卖家，直接向法院申请强制执行！这里有个关键点：哪怕合同无效，只要你能证明实际占有房屋，法院会判决卖家先退钱，你再搬离。卖家不退钱，你甚至可以申请拍卖他的其他财产！
常见问题解答
1. 合同无效后，我还能继续住这房子吗？
可以暂时居住，但最终需要搬离！法院判决合同无效后，会要求“相互返还”——你退房，卖家退钱。不过从起诉到执行一般需要1-2年，这期间你可以继续住。卖家强行赶人，记得报警并联系执行法官！
2. 怎么证明卖家隐瞒了小产权房事实？
关键看合同内容和沟通记录！合同里写的是“商品房”“有房产证”，或者微信聊天中卖家承诺能办证，这就是铁证。另外，开发商当初的广告宣传页、中介的承诺录音也能作为证据。哪怕口头承诺，只要有证人证言也被采信。
3. 卖家没钱退，我是不是亏定了？
不一定！可以申请查封卖家名下的其他房产、车辆、银行存款。卖家是开发商，还可以找股东追责。有些案例中，法院判决开发商股东在注册资金范围内承担退款责任。实在执行不到钱，还可以申请将卖家列入失信黑名单，限制高消费。
4. 听说有人买小产权房过户了，我能效仿吗？
千万别赌概率！个别小产权房能“转正”，是因为当地政策特殊调整（深圳部分历史遗留建筑），但全国大多数地区小产权房依然不合法。自然资源部再次发文强调“小产权房不予确权登记”，靠运气买房的时代早就过去了。
5. 已经住了十几年，法院还会判合同无效吗？
有！法律不保护“历史占用”，只要土地性质没变，随时被追责。北京通州某案例中，买家住了15年的小产权房依然被判返还。不过这种情况下，法院会考虑实际使用年限，适当减少卖家的赔偿金额。
