小产权一房两卖谁优先
当遇到小产权房被开发商或卖家"一房两卖"时，很多买家急得跳脚却不知道找谁说理。《民法典》第215条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，虽然小产权房买卖合同本身无效，但在司法实践中有个"潜规则"：实际占有房屋+支付全款的买家更占优势。深圳龙岗区法院的判例中，虽然两方都没拿到红本房产证，但法官最终把房子判给了已装修入住3年的王先生，而不是只签了合同的老李。
血泪经验告诉你：小产权房交易藏着多少坑
去年在东莞打工的小张看中了一套25万的村委统建楼，交钱时卖家拍胸脯说"咱们有合作律师见证绝对安全"，结果半年后发现房子被抵押给了民间借贷公司。这种故事每天都在城中村上演，我经手的案件中至少30%买家连卖家身份证都没见过。
更魔幻的是去年广州白云区的案子，同一个40平的单间竟然被连环卖给5个买家！有个做餐饮的老板花了58万，装修时发现屋里住着个收废品的大爷，大爷说自己三年前就买下了。这案子闹到派出所都没法解决，因为所有人的合同都盖着村委公章。
防坑指南：6招教你守住血汗钱
1. 查祖宗三代：别光看房子，要去村委查原始报建资料。有次陪客户去惠州看房，发现所谓"村委统建楼"根本是私人用养猪场改建的
2. 押金要玩真的：建议留10%尾款押在第三方中介，见过最聪明的买家是扣着5万等过完户才给
3. 入住就是王道：哪怕暂时不住，也要赶紧换锁、交水电费。去年龙华有套房子，就因为买家在阳台晾了衣服，法院就认定实际占有
救命锦囊：遇到一房两卖怎么办
去年帮客户处理过一个经典案例：两个买家A和B都付了全款，A比B早签约3天但没入住，B晚签约却抢先搬了进去。法官的判决让所有人意外——房子判给B！理由竟是B在社区登记了居住信息。所以记住：物业登记＞水电费单据＞聊天记录＞纸质合同这个证据链排序。
常见问题答疑
问题1：小产权房买卖合同有用吗？
答：严格来说像张废纸，但别慌！法院会把这类合同当"债权债务关系"处理。佛山中院有个判例，虽然认定合同无效，但判卖家赔偿买家房价上涨的差价86万。
问题2：怎么证明房子是我的？
答：准备这"证据三件套"：①连续3年的水电费发票 ②和村委签订的《使用权转让协议》 ③至少5个邻居的书面证明。去年有个案子靠外卖收货记录都成了关键证据。
问题3：付全款和先入住哪个更重要？
答：血淋淋的教训告诉你：宁可借钱也要全款！东莞法院判例显示，付了80%房款的买家，败给了只付50%但已入住的对手。法官原话："占有使用体现真实交易意图"。
