个人买房怎么签合同才有效
《民法典》规定，有效的购房合同必须满足四个法律要件：签订主体具备民事行为能力（买卖双方年满18周岁且精神正常）、意思表示真实（不存在欺诈胁迫）、内容合法（不涉及小产权房等违规交易）、具备法定形式（必须签订书面合同）。只要满足这4个条件，哪怕没有公证或律师见证，合同同样具有法律效力。
手把手教你签出"防坑"购房合同
最近帮朋友看二手房合同，发现中介给的模板里竟然没写学位是否占用！幸亏及时发现，不然买完房孩子上学就麻烦了。今天就结合我踩过的坑，教大家怎么签出靠谱合同。
第一步：必备条款要齐全
别以为有中介提供的模板就万事大吉，重点检查这7项：
1. 买卖双方身份证号+按手印（防止假房东）
2. 房屋到门牌号+房产证号（避免张冠李戴）
3. 总价写大小写（100万元整/壹佰万元整）
4. 付款方式到日期和账户（别写"分期支付"这种空话）
5. 户口迁出时间和违约金（见过房东5年不迁户口的）
6. 家具清单详细到品牌型号（别写"家具家电若干"）
7. 特别约定写清学位/车位等附加权益
第二步：重点条款要较真
去年有买家因为合同里写着"甲方配合办理贷款"，结果房东拖了半年不配合导致违约。关键条款要细化到：
- 贷款不通过怎么办？（写清退定金或现金补差价）
- 税费谁承担？（北上广税费差十几万）
- 交房标准包含哪些？（毛坯房要写清是否保留门窗）
- 物业交割清单（物业费欠缴由谁补交）
第三步：证据链要完整
签合记得：
1. 要求房东出示结婚证（防止配偶事后主张权利）
2. 房产证上有未成年人的，需要监护人签字
3. 所有修改处都要按手印
4. 保存微信沟通记录（曾有房东口头承诺装修标准，交房时不认账）
5个致命陷阱千万别踩
陷阱1："先签意向书再签正式合同"
很多中介让签的《购房意向书》其实已经具备合同效力！去年杭州就有买家因意向书违约被判赔20万定金。
陷阱2：空白条款填"协商处理"
遇到空白处一定要划斜线，见过最离谱的案例是补充条款写着"其他事项由中介处理"，结果中介私吞了10万税款。
陷阱3：违约金约定过低
建议把违约金定为总房款20%，曾有合同只约定了3%违约金，结果房价暴涨后房东宁可赔钱也不卖房。
陷阱4：轻信"不用网签"的承诺
必须完成住建局网签备案！去年郑州出现一房两卖，先网签的买家才获得法院支持。
陷阱5：忽略抵押查封风险
签合同前务必拉产权调查表，有粉丝付了首付才发现房子被查封，钱都要不回来。
常见问题解答
Q1：夫妻一方代签的合同有效吗？
房产是夫妻共同财产，必须双方共同签字！新出的司法解释明确：未经配偶同意的房屋买卖，配偶有权追回房产。曾有人花500万买的房，因卖家妻子没签字，房财两空。
Q2：补充协议怎么写才合法？
记住三个要点：1.必须双方签字按手印 2.不能与主合同冲突 3.涉及重大变更的要重新网签。约定"先过户后付款"这类核心条款变更，必须同步修改备案合同。
Q3：遇到阴阳合同怎么办？
立即向税务部门和住建局举报！为避税签订的两份合同中，法院认定真实交易价格的合同有效。但买卖双方都面临偷税处罚，最高可判7年有期徒刑。
Q4：电子合同有法律效力吗？
通过正规平台签订的电子合同同样有效，但要：1.使用可靠电子签名 2.保留签约过程录像 3.及时在房管局系统备案。疫情期间北京就有通过电子合同成功维权的案例。
