《民法典》规定，夫妻共同房产转为个人财产主要有三种方式：协议约定、法院判决、产权变更登记。最关键的是必须通过书面形式明确权属变更，协议离婚时需要携带离婚证、房产证到不动产登记中心办理过户，诉讼离婚则凭生效判决书直接申请强制执行过户。特别提醒：若房产有贷款未结清，需先与银行协商变更借款人。
最近帮闺蜜处理离婚房产分割，发现很多人根本不知道怎么操作。得明确房子是婚前财产还是婚后共同财产，这个直接决定分割比例。是婚后共同买的房，哪怕只写了一个人的名字，原则上也是各占50%哦！
《民法典》和《未成年人保护法》，未成年子女名下的房产属于其个人财产，父母作为监护人虽有权代为管理，但不能随意出售。法律明确规定，监护人处分未成年人财产必须为了被监护人的利益（如支付医疗费、教育费用等），且需经过民政部门或居委会同意，必要时还需办理公证。未经合法程序擅自出售，面临合同无效、赔偿甚至被撤销监护权的风险。
遇到购房合同补充协议和主合同"打架"的情况，记住一个黄金法则：补充协议效力优先！《民法典》第510条和第543条，只要补充协议是双方自愿签订且不违反法律强制性规定，即使和主合同内容冲突，在法律上也会被认定为对原合同的修改。不过有个大前提——补充协议必须合法合规，不存在欺诈胁迫，开发商也不能用格式条款排除购房者主要权利。
去年帮朋友处理过一个典型案例：主合同写的是精装修交房，补充协议里却变成"2000元/㎡装修标准"。等收房时发现实际装修成本连1000元都不到，开发商却拿着补充协议当挡箭牌。这种情况源于三个原因：
《民法典》第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的工资收入、生产经营收益、知识产权收益以及继承或受赠的财产（遗嘱或赠与合同明确只归一方的除外）都属于共同财产。要证明某项财产属于夫妻共有，需要围绕"财产形成时间""资金来源""共同管理事实"三大核心准备证据，包括但不限于：结婚证、购房合同签署日期、银行流水明细、财产共有声明、共同还贷记录、亲友证人证言等。自《民法典》实施后，全职主妇的家务劳动贡献也被纳入财产分割考量，相关证据的收集范围进一步扩大。
很多房东在卖房时纠结：既然可以委托律师处理手续，是不是就不用花中介费了？从法律角度看，答案是否定的。《民法典》第161条，委托人可以授权代理人实施民事法律行为，但律师的核心职责是保障交易合法性，而中介的核心价值在于提供居间服务。律师能帮你签合同、办过户，但不会帮你找客户、谈价格，这两者就像汽车的"方向盘"和"发动机"，缺一不可。
去年我帮朋友处理过一单"自助卖房"纠纷。房东王姐觉得中介费太贵，委托律师起草合同直接交易。结果房子挂了大半年无人问津，好不容易有个买家，却因为价格谈不拢黄了。后来还是找了中介，3周就成交了。这个案例说明：
《民法典》第143条，合同有效的三大条件是：双方具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。安置房买卖合同是否有效，关键看房屋性质：该安置房已取得完全产权且允许上市交易（如已办证并解除限售期），签订的合同有效；若房屋属于经济适用房性质且未满5年限售期，或土地性质为划拨用地未补缴出让金，这类合同被认定为无效！现实中超过80%的安置房纠纷都源于对房屋性质的误判。
去年杭州王先生花200万买的安置房，住了3年才发现土地证是划拨性质，现在要补缴50万土地出让金才能过户，卖家早拿着钱出国了...这就是典型的安置房陷阱。安置房分为三种：1.政府划拨土地建设的限价安置房（5年内禁止交易）；2.村集体用宅基地建设的"小产权安置房"；3.开发商配建的允许自由交易的安置房。前两种私下买卖风险极大，第三种要看是否完成初始登记。
作为处理过200+房产纠纷案件的律师，每次被问到"房屋买卖请律师多少钱"，我都想先反问：您是要买学区房还是法拍房？房子有没有抵押纠纷？是普通商品房还是宅基地？不同情况收费能差出3倍！按照行业标准，北京这类一线城市基础服务费在5000-15000元之间，二三线城市普遍3000-8000元。但要是碰上产权不明、债务纠纷等复杂情况，费用涨到房价的1%-3%。记住，律师费从来都不是"一口价"，而是跟着你的风险系数走。
上周刚处理了个典型案例：王阿姨买学区房图便宜没请律师，结果过户时发现原房主欠了30万物业费。光追讨债务就多花了9000律师费，早知如此当初花3000块做尽调多划算！现在明白了吧？律师费高低主要看三个维度：
《民法典》第410条规定，当你无法按时偿还房贷时，银行作为抵押权人有权请求法院拍卖、变卖抵押房产。但法律也明确规定了"自救优先"原则：只要你能通过自行出售房产还清贷款，银行不得强制拍卖！主动卖房是法律支持的合法解决方案，既能避免征信受损，又能减少经济损失。
第一步：算清你的"救命钱"
打开手机计算器，先算两个关键数字：1.剩余贷款本金（问银行客服）2.当前市场价（找3家中介免费评估）。贷款还剩150万，房子能卖200万，恭喜你有50万缓冲空间。但房价跌到140万，就得准备10万补差价。
《民法典》第九百六十三条规定："中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。"这里的关键词是"委托人"——在法律上并没有强制规定必须由买卖双方共同承担中介费。中介费由谁支付完全取决于三方（买方、卖方、中介）签署的居间合同约定。目前全国90%以上的二手房交易都采用"双佣模式"，即买卖双方各支付1%-2%的中介费，但这本质上仍是市场博弈形成的商业惯例，而非法律强制要求。
走进任何一家房产中介门店，经纪人都会告诉你"行规是双方各付1-2%佣金"。这个看似固定的规则，其实充满弹性空间。去年我帮朋友砍价时就遇到典型案例：卖家坚持实收500万，中介费全由买家承担。经过3轮拉锯战，最终买家支付1.5%，卖家支付0.5%成交。这说明所谓的"行规"不过是谈判起点。