遇到房产纠纷想打官司？先别急着写起诉状！《民事诉讼法》规定，起诉必须满足三个条件：1.原告必须与案件有直接利害关系；2.有明确的被告；3.有的诉讼请求和事实依据。张三买的房子被开发商一房两卖，他需要先收集购房合同、付款凭证、房屋权属证明等材料，向房屋所在地的基层法院提交起诉状。记住，法院管辖地是房屋所在地，不是被告户籍地哦！
最近接到个咨询，李大姐买二手房交了20万定金，结果房东反悔不卖了还玩失踪。这种情况怎么起诉？我给她支了三招：第一赶紧做证据保全，把微信聊天记录、转账记录全部公证；第二查清房产是否被抵押或查封；第三算清楚损失金额，定金罚则最多能要回双倍定金。结果立案后房东主动求和，赔了30万和解。
《民法典》第一百六十一条和《城市房地产管理法》第三十八条规定，房屋产权人可以通过书面委托方式授权他人代为办理房产交易。只要办理了具有法律效力的公证委托书，房主即使不到场也能完成买卖手续。但需特别：委托书必须明确标注代理权限（如签约、收款、过户等），且必须经公证处盖章认证才具有法律效力。
去年帮朋友处理过一单典型案例：房主王阿姨移民加拿大，通过视频公证办理委托，全程只回国一次就搞定卖房。操作分三步走：
《民法典》第469条和《商品房销售管理办法》第16条，购房合同及补充协议都是具有法律效力的文件。发现补充协议丢失，建议立即采取以下三步走：第一，联系开发商或中介要求补签；第二，到房管局调取备案资料；第三，通过公证处办理遗失声明。即使暂时找不到原件，购房者仍可主张协议内容的法律效力，但必须提供其他有效证据佐证。
去年我遇到个真实案例，张女士买房后装修时才发现补充协议不翼而飞。她先是翻遍家里所有文件柜，又联系前夫确认是否带走，发现是开发商交接时漏给。这种情况其实很常见，处理时要：
《民法典》第586条、587条规定，定金合同自实际交付时生效，违约方需承担"定金罚则"。卖方违约不卖房，必须双倍返还定金；是买方违约不买房，卖方有权没收定金。但有个重要前提：定金不得超过合同标的额的20%，超出部分只能算作预付款哦！
最近朋友老张就吃了大亏，收了买家10万定金后反悔卖房，结果被法院判赔20万。他原本以为最多退定金就行，没想到还要倒贴10万！这里要提醒大家：
当然可以起诉！《民法典》第500条和《消费者权益保护法》第20条，商家必须如实告知消费者影响购买决策的重要信息。房产销售故意隐瞒不利因素（周边有垃圾场、房屋存在严重质量问题等），导致你买房后权益受损，这已经构成欺诈或违约行为，完全可以通过法律途径维权！
咱们国家法律对“隐瞒不利因素”这事儿管得可严了。《民法典》明确要求，签合同必须遵循诚实信用原则，销售方故意隐瞒房子的问题，就是典型的“不诚信”。再《商品房销售管理办法》第24条，开发商必须把房子周边的环境、配套设施等不利因素写进合同或者公示，否则就是违规。
《民法典》和《城市房地产管理法》，网签合同本质上属于行政备案程序，并不改变买卖双方民事合同的效力。也就是说，只要符合法定或约定解除条件，房屋网签后仍然可以解除合同！法律上明确规定了三种解除情形：双方协商一致解除、合同约定的解除条件达成（如贷款失败条款）、以及一方根本违约（如开发商延期交房）。但需要特别举证责任和违约赔偿问题，否则面临高额违约金！
很多人以为房子网签了就板上钉钉，其实遇到下面这些情况，照样能合法退房：
从法律专业角度来说，**购房双方签订的合同只要符合法律规定，就具有法律效力**！《中华人民共和国民法典》第143条，合同生效需满足四个条件： 1. 签订合同的双方具有民事行为能力（成年人且精神正常）； 2. 合同内容是双方真实意思表示（不存在欺诈、胁迫等情形）； 3. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定； 4. 不违背公序良俗。 只要购房合同不踩这些“雷区”，签字盖章后就是合法有效的，双方必须按约定履行义务。
遇到拆迁安置房买卖纠纷，起诉需遵循《民事诉讼法》规定：准备好起诉状、买卖合同、付款凭证等证据材料，向房屋所在地或被告住所地法院提起诉讼。重点要证明合同有效性及对方违约事实，若涉及房屋权属争议，还需提交拆迁补偿协议、产权证明等文件。特别提醒：安置房若未满交易限制期（5年），影响合同效力，建议先咨询专业律师评估胜诉性。
老张去年买了套拆迁安置房，结果卖家突然反悔不配合过户，气得他直拍大腿。这种情况该咋办？咱们一步步来说：
《民法典》相关规定，婚前按揭购房的产权归属以购房合同签订时间为准。即便没有房产证，只要购房合同在婚前签署且首付款由一方支付，该房产原则上属于婚前个人财产。但要的是，房产证是物权的法定凭证，没有房产证导致权属证明不完整。若遇到纠纷，需结合购房合同、贷款记录、出资凭证等证据综合认定产权归属。遇到无法办理房产证的情况，建议通过法律程序主张权利或要求开发商承担违约责任。
小王和女友恋爱5年后准备结婚，两人在婚前共同凑了首付按揭买房，但因为开发商手续问题，交房2年还没拿到房产证。婚后因感情破裂闹离婚，女方主张房子是共同财产要求分割，而购房合同只写了小王的名字...类似的故事每天都在上演。