离婚买房贷款有啥限制
《民法典》第一千零八十七条和《个人住房贷款管理办法》规定，离婚后买房贷款主要面临三大法律限制：一是离婚后6个月内多数银行会重点审查购房资金来源，二是若原婚姻存续期间有未结清房贷将直接影响贷款审批，三是离婚协议中关于房产的约定被银行认定为"刻意规避限购政策"。以北京为例，离婚后购房需满3年且无房无贷才能享受首套政策，这在《北京市商品房预售管理办法》中有明确规定。
离婚后买房的五大现实阻碍
最近老张为了买学区房和老婆办了"假离婚"，结果发现首付要从35%变成60%...这种魔幻现实每天都在上演。离婚买房看着是捷径，处处是坑：
1. 首付比例坐火箭式上涨，北京上海等热点城市，离婚后就算名下无房，只要3年内有过房贷记录，首付直接跳涨到70%-80%。去年深圳就有人离婚后想换大房子，结果发现首付要多掏200万。
2. 购房资格说没就没，像长沙、成都这些限购严格的城市，离婚后要等满2年才能再买房。更坑的是有些夫妻离婚时把房子全给一方，另一方再买房直接被认定为二套。
3. 征信报告变"黑历史"，之前共同还贷的逾期记录会影响新贷款审批。去年杭州就有对夫妻，因为前夫信用卡逾期，导致女方离婚后贷款被拒。
4. 共同债务坑你没商量，离婚协议里没写清房贷归属，银行追债时照样找两人要钱。厦门去年就有案例，离婚3年前夫断供，法院照样判前妻共同还款。
5. 税务炸弹随时引爆，离婚后买房再复婚被认定为"家庭第二套房"，契税直接翻倍。更别说继承房产时，税务部门会重点审查离婚买房时间线。
这些骚操作千万别碰！
有人想着签阴阳离婚协议，结果银行调取民政局的备案协议直接打脸；有人让亲戚代持房产，闹上法庭人财两空；更有人伪造离婚证，直接被银行拉入黑名单。这些看似聪明的办法，在银行的大数据风控和民政联网系统面前都是弟弟。
聪明人的正确打开方式
真想离婚买房，记住这3招：1. 提前6个月做流水，让工资覆盖月供2倍；2. 离婚协议明确写上"无共同房产分割"；3. 选对贷款时间，避开年底额度紧张期。去年广州的王女士就是提前做足准备，离婚后顺利拿到4.1%的优惠利率。
常见问题解答
Q1:离婚后多久能申请房贷？
银行一般要求离婚满3-6个月，但重点看离婚协议是否完成财产分割。像杭州某银行就明确规定，离婚未满3个月需提供公证书。
Q2:假离婚真能骗过银行吗？
现在银行会多维度核查：查离婚登记档案、对比离婚协议版本、甚至调查居住情况。北京去年就查出37起假离婚骗贷，当事人被追回贷款还上了征信黑名单。
Q3:前配偶的房贷记录会影响我吗？
关键看离婚协议是否明确债务归属。协议没写清，即便离婚5年，银行仍认定共同负债。建议在协议里加上"房贷由XXX单独承担"的条款。
Q4:离婚后买房要带哪些材料？
必备五件套：离婚证+盖章的离婚协议+房产查档证明+收入流水+原婚姻还贷记录。离婚协议必须和民政局备案的一致，去年上海有人因私自修改协议被拒贷。
Q5:婚内房产怎么处理最有利？
建议三步走：先还清贷款再过户，保留完整转账凭证，过户后满2年再买房。南京李女士去年就这么操作，省了5.3%的增值税。
