离婚房产拍卖流程：3次流拍后处理方案
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，离婚房产经三次司法拍卖流拍后，法院可采取两种处理方式：一是经债权人或债务人同意，将房产以第三次流拍价作价抵债；二是启动变卖程序，变卖不成则解除查封、冻结并返还被执行人。这一规定既保障了债权人的权益，也避免因长期执行僵局损害债务人利益。
离婚房产拍卖全流程及三次流拍后的破局方案
离婚时，夫妻双方对房产分割无法达成一致，法院会判决拍卖房产并分配价款。但房产拍卖遭遇多次流拍，尤其是市场行情低迷时。以下是流程及三次流拍后的解决方案：
第一步：启动司法拍卖
法院委托评估机构对房产估值，首次拍卖价为评估价的70%。评估价100万的房产，一拍起拍价70万。若一拍无人竞买，进入二拍，起拍价再降20%（即56万）；二拍仍流拍，三拍继续降价20%（44.8万）。三次拍卖总降价幅度超过50%！
三次流拍后的终极方案
方案1：以物抵债——债权人的选择题
法院会询问债权人（申请执行的一方）是否愿意接受房产抵债。若同意，房产直接过户给债权人，但需两点：一是抵债金额按第三次流拍价计算；二是债务金额低于抵债价，债权人需补差价。债务50万，抵债价44.8万，债权人无需补钱；若债务30万，抵债价44.8万，债权人反而能拿到14.8万差额。
方案2：变卖程序——的机会
若债权人不愿抵债，法院会启动为期60天的变卖程序，变卖价不得低于三拍流拍价的80%（即35.84万）。变卖阶段允许议价，但成交难度更大。若变卖失败，法院将解除房产查封，房产回归债务人名下，但债权人可申请其他财产执行。
常见问题解答
问题1：三次流拍后必须接受以物抵债吗？
答：不是！债权人有权拒绝抵债。房产存在高额抵押时，接受抵债反成负担。可选择终止执行，转而申请执行债务人其他财产。
问题2：抵债后能马上转卖房产吗？
答：需先完成过户登记。《民法典》第229条，法院裁定书生效即视为产权转移，但实际交易中需持裁定书办理过户手续后方可处置。
问题3：变卖期间还能再降价吗？
答：原则上不能低于三拍价的80%，但经申请执行人和被执行人同意，可协商调整价格。这种情况常见于房产有明显瑕疵（如凶宅）时。
问题4：抵债后发现房产被二次抵押怎么办？
答：《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》，以物抵债的房产权利状态以拍卖公告为准。若法院未披露抵押信息，可主张撤销抵债；若已尽到告知义务，则需按顺位清偿抵押债务。
