离婚时房产按什么价钱评估

《民法典》第1087条规定，离婚时夫妻共同财产原则上由双方协议处理，协议不成的由法院财产情况判决。对于房产价值的认定，法律上优先以双方协商价格为准，若无法达成一致，则由法院委托专业评估机构按市场价评估。这里的“市场价”一般指房产在正常交易条件下的公允价值，而非购入价或主观定价。

离婚房产评估的3个关键时间点

很多人以为房产评估只看离婚当天的价格，其实这里有3种常见情况：

1. 协议离婚时：双方和平分手，可以直接找中介按当前挂牌价估算，或者参考周边同户型成交价，小区最近3个月卖出3套同户型房子均价500万，这房子大概率也值这个数。

2. 分居多年后离婚：分居时房价300万，离婚时涨到600万，法院以起诉离婚时的市场价为准，毕竟分居期间房产仍属于共同财产。

3. 一方转移财产前：曾有个案子，男方偷偷把市价800万的房子300万“卖”给亲戚，女方申请按转移行为发生前的市场价评估，法院支持了她的主张。

4种评估方法，哪种最划算？

方法1：市场比较法（最常用） 直接对比同地段、同户型的成交价，北京朝阳区某小区两居室最近成交价在650-720万之间，评估价就取中间值680万左右。优点是简单直观，缺点是碰上房价波动大的时候容易有争议。

方法2：成本法（适合老破小） 土地成本+建房成本-折旧，20年前花50万买的房子，现在地价涨到200万，房子折旧后残值20万，总评估价约220万。这种方法常用于房龄超过30年的房产。

方法3：收益法（商用房产专用） 按租金收益推算价值，商铺年租金24万，按5%回报率评估值480万。但住宅一般不用这种方法，除非改成长租公寓等经营性用途。

方法4：网络大数据评估（仅供参考） 像链家APP的智能估价、银行在线评估系统，虽然方便但误差达10%-15%。有个当事人用某平台估了600万，实际专业评估只有530万，差点影响财产分割比例。

实操中怎么走评估流程？

第一步：先尝试协商定价 千万别一上来就花几万块找评估公司！可以先查查贝壳、安居客上的同户型报价，或者一起找三家中介公司做免费估值，取个中间数。曾有对夫妻用这个方法省了2万评估费。

第二步：法院摇号选评估机构 谈不拢，向法院提交《房产评估申请书》。！一定要在举证期限内申请，否则被驳回。法院会从备案名录里随机抽选机构，费用由申请人预交，由败诉方承担。

第三步：现场勘验与异议期 评估师会实地测量房屋状况，检查有没有违建、损坏等情况。报告出来后，对结果有异议，要在15天内提出，可以申请重新评估。之前有个案例因评估师漏算学区溢价，二次评估后房价多了80万。

第四步：拍卖价打7折 房产最终要拍卖，第一次拍卖按评估价起拍，流拍后第二次降价不超过20%。评估1000万的房子，二拍只拍出560万，这时候分割的就是实际拍卖款而非评估价。

常见问题解答

问题1：婚后父母出资买的房怎么算？ 答：是全款且登记在自己子女名下，属于个人财产不用分割；是部分出资或登记双方名字，按出资比例分割。男方父母出首付300万，婚后夫妻共同还贷200万，离婚时男方分得300万+还贷部分的一半，女方分还贷部分的另一半及增值部分。

问题2：房贷没还清能评估吗？ 答：可以！评估价是房屋总值，贷款是债务。房子评估800万，剩余贷款300万，那么实际可分割的是500万净值。女方要房的话，需补偿男方250万并承担后续还贷。

问题3：装修款能算进评估价吗？ 答：精装修增值10%-15%。毛坯房值500万，花了50万装修后，评估价调到540-550万。但要有正规发票证明装修花费，口头说的“花了80万装修”法院不认。

问题4：对方伪造评估报告怎么办？ 答：立即申请重新评估！去年有个案例，男方串通评估公司将1000万的房子做成700万，女方通过对比周边成交记录发现异常，最终评估公司被移出法院备案名录，男方还被判少分财产。