《民法典》第五百八十七条规定，当合同因不可归责于双方的原因未能订立时，定金应当返还。但是买方无正当理由拒绝签约，则卖方有权没收定金；若卖方违约，需双倍返还定金。这就是法律上著名的"定金罚则"，也是判断定金能否退还的核心依据。

一、定金不是押金！搞懂3个关键概念

很多人把定金当押金用，结果吃大亏！先说清三个重要概念：

1. 定金具有担保性质，最高不超过总价20%
2. 订金只是预付款，随时可以退
3. 意向金没有法律效力，中介最爱用这词

每次有当事人拿着认购协议书来咨询，第一句话准是："这白纸黑字签的认购书到底算不算数？"作为执业律师，我直接告诉你答案：只要符合法定要件，认购协议书就是具有法律效力的！《民法典》第四百六十四条，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。认购协议书本质上就是预约合同，满足《民法典》第一百四十三条规定的三个生效要件（行为人具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定）就具有法律约束力。

一纸认购书背后的法律江湖

上个月刚处理完的购房纠纷案就是典型案例。王女士签了某楼盘的《商品房认购书》，交了20万定金。后来开发商私自变更户型，王女士要求退定金遭拒。开庭时开发商辩称"认购书只是意向书"，结果法院直接打脸：认购书中明确约定了房号、单价、定金条款，判决双倍返还定金40万。你看，这白纸黑字可不是摆设！

当开发商宣布破产时，购房者最关心的莫过于"钱能不能要回来"。《企业破产法》第113条，购房者可以申报债权，但能否拿到钱要看开发商剩余资产和债权优先级。重点来了：已支付全部或大部分房款的购房者，依据最高院司法解释，在满足"消费者购房人"条件时享有超级优先权，甚至能排在银行抵押之前！不过要满足三个条件：1.买的是住宅 2.名下无其他住房 3.已支付超过50%房款。

血汗钱不会打水漂的五步自救法

去年老王买的期房遇到开发商破产，他连夜找到我们团队。我们给他支了五招：第一步赶紧去房管局查备案，发现房子已经网签备案心里就踏实了一半；第二步立即向破产管理人申报债权，别等公告截止日；第三步整理所有付款凭证，连微信转账记录都没放过；第四步联合其他业主成立维权小组，结果发现开发商还有块没开发的土地；第五步在债权人会议上据理力争，老王不仅拿到房，还获得延期交房赔偿。

作为从业十年的律师，我每天都要回答这个问题：公证过的房子到底能不能买？先给结论：能买！但必须明白公证≠房产证。《民法典》209条，房子归属看的是不动产登记簿，公证只能证明买卖过程真实合法。就像结婚证和婚礼的关系，公证是仪式感，过户才是领证。

一、公证到底能证明什么？

去年我处理过一起典型案件：老王花300万买了套公证房，结果发现房子早就被查封。为什么公证处没查出来？因为公证员主要看三件事：1.买卖双方是不是自愿签合同 2.身份证是不是本人 3.签字是不是真的。至于房子有没有被抵押、查封，那是房管局管的。

很多人以为在购房合同上签完字就万事大吉，但《民法典》第四百九十条规定："当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立"。这里明确的是"合同成立"，而合同成立≠合同生效！

举个真实案例：张三签完购房合同后才发现房子被抵押，法院判决合同无效。因为《民法典》第一百四十三条规定，合法有效的合同需要满足三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。存在欺诈、重大误解等情况，即便签了字合同也无效。

二、签字前必须搞懂的5个关键点

《民法典》第657条，赠与合同需要明确赠与人和受赠人的真实意思表示。父母出资为子女购房时，最关键的证据链包含三个要素：书面赠与协议、资金流向凭证、房产登记信息。特别提醒：是子女婚后购房，必须明确约定"只赠与子女个人"才能避免被认定为夫妻共同财产。

一、为什么需要专门做赠与证明？

去年我处理过一个真实案例：杭州的小明父母卖了老房子，掏空积蓄给儿子买了婚房。结果小两口闹离婚时，儿媳主张这房是共同财产要求分割。法院虽然认定首付是赠与，但因为没有明确约定，婚后还贷部分还是被认定为夫妻共同财产。

《中华人民共和国民法典》规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。但在实际购房流程中，是否需要双方到场主要取决于产权登记方式和购房资金来源。是用夫妻共同财产购房且登记在双方名下，需要共同签署购房合同；若仅登记在一方名下且使用个人财产购买，则单方即可办理。各地不动产登记中心的操作存在差异，建议提前咨询当地政策。

夫妻买房的四种常见场景

场景一：共同贷款买房
银行会要求夫妻双方共同面签贷款合同，这时候必须两人到场。去年小王夫妻在杭州买房时就遇到这种情况，妻子临时出差，结果贷款审批硬是推迟了半个月。

《民法典》合同编规定，二手房交易中买卖双方签订合同后反悔，违约金赔偿需分情况处理。合同明确约定了违约金数额（总房款的10%-20%），违约方需按约定赔偿；若未明确约定，则按实际损失赔偿（不超过违约方预见到或应当预见到的损失）。特别要的是，法律规定违约金上限一般不超过实际损失的30%，超过部分法院不予支持。若已支付定金，适用"定金罚则"——买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还，且定金不得超过合同标的额的20%。

一、买房反悔违约金到底怎么算？

最近朋友老张就栽在违约金上，他看中一套500万的学区房，签合约定了20%违约金。后来发现孩子上不了重点学校，想退房却被要求赔100万。这种情况法院会怎么判？其实合同约定过高的话，法官会实际损失调整。卖方转手卖了480万，实际损失20万，违约金最高赔26万（20万×130%）。所以老张只赔了26万，而不是合同写的100万。

《民法典》和《住房公积金管理条例》，婚前用个人公积金购买的房产，原则上属于个人婚前财产。但若要在房产证上加女方名字，本质上是产权变更行为，需要双方通过协议或赠与方式完成。只要男方同意且符合当地政策，加名是可行的。加名后女方将获得部分产权，影响未来财产分割！

婚前买房加名的三种常见操作

第一种：直接加名
房产无贷款，男方可直接带女方到不动产登记中心办理“赠与”或“共有产权”手续，需缴纳契税（为房产价值的1%-3%）。上海一套300万的房子，加名需支付3-9万元税费。