购房合同签字就生效吗

很多人以为在购房合同上签完字就万事大吉，但《民法典》第四百九十条规定："当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立"。这里明确的是"合同成立"，而合同成立≠合同生效！

举个真实案例：张三签完购房合同后才发现房子被抵押，法院判决合同无效。因为《民法典》第一百四十三条规定，合法有效的合同需要满足三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。存在欺诈、重大误解等情况，即便签了字合同也无效。

二、签字前必须搞懂的5个关键点

1. 看合同有没有"生效条款"：有些合同会写"自办理网签备案后生效"，这种情况签字只是第一步。去年杭州就发生过开发商在合同中加注"须经总部盖章生效"，买家苦等三个月才发现合同未生效。

2. 查清房屋产权状况：签约前一定要去不动产登记中心拉产权档案，确认没有抵押、查封。曾有中介隐瞒二次抵押，买家签字后才发现房子要被拍卖。

3. 补充协议陷阱：开发商提供的补充协议藏着"若贷款未批，买家需7日内现金补足"这类霸王条款。签字时一定逐条核对，必要时请律师把关。

4. 特殊房产要特别谨慎：像法拍房、回迁房、共有产权房等，签字前必须确认交易资格。北京的王女士买了经适房，因不符合交易条件，签字5年的合同被判无效。

5. 保留所有签字证据：建议全程录音录像，要求对方当场盖章。遇到过买家签完字，开发商以"拿回公司盖章"为由修改合同内容的案例。

三、签字后的四大法律效果

虽然签字≠立即生效，但会产生重要法律后果：

1. 定金要不回：《民法典》587条，买家反悔丧失定金，卖家违约要双倍返还。深圳某楼盘30%的纠纷都是定金问题。

2. 构成表见代理：中介代房东签字后买家已付款，法院认定合同有效。上海法院就判决过此类案件，买家最终成功过户。

3. 产生履行义务：即使合同未生效，诚信原则，双方不得恶意阻却条件成就。曾有开发商故意不办备案，被法院视为"条件已成就"。

4. 启动诉讼时效：从签字日起，3年内可主张权利。要保留催告履行的书面证据，微信记录也算数。

四、这些特殊情况最容易踩坑

1. 夫妻共有房单方签字：必须要求配偶出具同意出售证明。青岛李沧区法院去年判决的案例中，丈夫私自卖房，妻子追回房产，买家只能向丈夫索赔。

2. 未成年人房产交易：需要监护人+公证处出具为未成年人利益处置房产的声明。天津某家长卖房给娃留学用，因未经特别程序导致交易无效。

3. 委托代签风险：公证委托书必须明确代理权限，某买家因代签人超出授权范围，多付了20万装修款要不回来。

4. 开发商五证不全：特别是预售许可证，没这个证的合同被认定无效。郑州曝出多个楼盘无证售房，上万业主无法办证。

五、常见问题解答

1. 电子签名具有法律效力吗？

完全有效！《电子签名法》第十四条明确，可靠电子签名与手写签名同等效力。但要必须是经认证的电子签约平台，截图PS的签名无效。

2. 父母代签购房合同有效吗？

分三种情况：①成年子女在场追认的有效；②有公证委托书的有效；③擅自代签的属于效力待定，子女1个月内未追认则无效。

3. 合同没备案影响效力吗？

不影响！最高法院司法解释，备案属于行政管理要求，不是合同生效条件。但未备案影响贷款和过户，建议30日内完成备案。

4. 签字后一方反悔怎么办？

守约方可选择：①要求继续履行（适用于有购房资格、房款到位）；②主张违约金（一般不超过总房款30%）；③索赔差价损失（需提供房价上涨证据）。