买房双方合同谈不拢定金能退吗
《民法典》第五百八十七条规定，当合同因不可归责于双方的原因未能订立时，定金应当返还。但是买方无正当理由拒绝签约，则卖方有权没收定金；若卖方违约，需双倍返还定金。这就是法律上著名的"定金罚则"，也是判断定金能否退还的核心依据。
一、定金不是押金！搞懂3个关键概念
很多人把定金当押金用，结果吃大亏！先说清三个重要概念：
1. 定金具有担保性质，最高不超过总价20%
2. 订金只是预付款，随时可以退
3. 意向金没有法律效力，中介最爱用这词
小王交了10万定金，合同写着"买方需在7天内签约"，结果小王临时反悔，这10万就要不回来。但是房东突然涨价导致谈崩，小王不仅能拿回钱，房东还要倒赔10万！
二、5种常见纠纷场景 对号入座看看你属于哪种
场景1：价格谈不拢
签了定金协议后房东突然涨价10万，这种情况必须双倍返还定金。去年杭州就有案例，房东被判赔买家24万。
场景2：贷款批不下来
是政策变化导致首付比例提高，属于不可抗力，定金可退。但要是你自己征信有问题，定金打水漂。
场景3：发现房屋质量问题
签约前发现漏水、违建等问题，你有权要求整改或退定金。记得保留看房视频和沟通记录当证据。
场景4：中介隐瞒重要信息
房子是凶宅、产权有纠纷，这种情况可以主张撤销定金协议。
场景5：合同细节谈不拢
学区房名额、交房时间、家具清单这些细节争议，建议补充协议协商，实在无法达成一致可要求退定金。
三、救命锦囊！4步操作保住你的定金
第一步：签协议前要求复印房产证
验证房主身份和产权情况，避免遇到二房东或抵押房。
第二步：明确约定解除条款
在定金协议里写明"如因XX原因导致无法签约，定金无条件退还"。
第三步：所有沟通留痕
微信聊天别删，电话录音保存好，看房时拍视频记录房屋现状。
第四步：发正式书面通知
谈不拢要立即发EMS解除通知，写明原因和退款账号，保留快递底单。
常见问题解答
Q1：定金交了还能砍价吗？
可以但要讲究方法！建议在补充协议阶段协商，提出帮房东承担部分税费来变相降价。直接砍价被认定违约。
Q2：中介说定金交给他们保管安全吗？
大坑！定金必须直接给房东并索要收据，交给中介被挪用。已有案例中介卷款跑路，买家钱房两失。
Q3：交了定金才发现被限购怎么办？
及时提供限购证明可免责，但要时效。深圳要求3天内提交证明材料，超时被认定违约。
Q4：口头约定涨价就退定金有效吗？
必须白纸黑字！法律不承认口头承诺，曾有买家轻信房东"随便看看合同"的说辞，结果被坑5万定金。
Q5：打官司要花多少钱？
诉讼费按标的额计算，10万定金案件受理费约2300元。建议先发律师函威慑，80%的纠纷在诉讼前就能解决。
