父母给儿子婚前买房如何保护财产权
《民法典》第1063条规定，婚前由一方父母全额出资购房且登记在子女个人名下的房产，原则上属于子女的婚前个人财产。但许多家庭因操作不当导致财产混同，最终在离婚时被认定为夫妻共同财产。想要真正保护父母出资的房产，必须从购房资金来源、产权登记方式、法律协议签订三个层面进行规划。
一、父母必知的四大护房绝招
第一招：全款买房直接写儿子名字 父母能一次性付清房款，务必在房产证上单独登记儿子姓名，并保留完整的付款凭证。特别：购房款必须从父母账户直接转账到开发商账户，避免经过子女账户中转。
第二招：签赠与协议+公证双保险 即使是全款购房，也建议签订书面赠与协议，明确约定“房产仅赠与儿子个人，不属于夫妻共同财产”，最好到公证处办理公证。杭州某案例中，王阿姨就因缺少书面协议，导致儿子离婚时儿媳分走30%房产。
第三招：贷款买房要算清比例 若需要贷款购房，建议父母支付首付后，将月供通过父母账户直接偿还。由儿子婚后收入还贷，则还贷部分及增值部分被认定为共同财产。300万房产首付90万，剩余210万贷款若用婚后收入偿还，离婚时配偶可主张分割已还贷部分的50%及对应增值。
第四招：装修家电单独记账 很多家庭忽略装修款的归属问题。父母支付20万装修款，混入儿子婚后账户支出，就被认定为夫妻共同投入。建议单独开立装修专用账户，所有支出通过该账户支付。
二、90%家庭踩过的三大雷区
雷区1：房产证加名表诚意 张叔叔为表诚意在房产证加了儿媳名字，结果儿子离婚时直接损失半套房。法律上只要加名即视为赠与，哪怕女方没出过一分钱。
雷区2：用彩礼钱抵扣房款 部分家庭将收到的彩礼用于购房，这会导致房款来源混同。司法解释明确，彩礼原则上属于女方婚前财产，用彩礼买房相当于把个人财产转为共同财产。
雷区3：婚后置换新房不设防 婚前房产出售后置换新房时，若新房登记在双方名下，即便购房款来源于婚前房产出售款，仍会被认定为共同财产。正确做法是设立资金共管账户，确保购房款与婚后收入隔离。
三、灵魂拷问：这些情况怎么办？
问题1：已经加了儿媳名字能补救吗？
可通过签订婚内财产协议重新约定产权比例，但必须对方同意签字。对方不肯签，可考虑将父母出资部分明确为借款，通过法院诉讼确认为夫妻共同债务。
问题2：儿子婚后参与还贷怎么处理？
建议提前签订《还款协议》，约定父母继续承担月供，儿子婚后收入不用于还贷。若已用婚后收入还贷，需收集还贷资金来源证据，主张视为父母对子女的单方赠与。
问题3：如何证明是借款不是赠与？
必须保留书面借条，约定借款用途、还款期限、利息标准。转账时备注“购房借款”，避免使用现金交易。新规要求，大额资金往来必须有明确债权凭证。
问题4：孙子出生会影响房产归属吗？
房产证未加名原则上不受影响，但要避免让儿媳长期居住并出资装修。曾有案例因女方照顾孩子十年，法院酌情判决给予15%居住权补偿。
