怎么证明是个人财产买房的

说到买房证明个人财产，法律上讲究的就是"钱从哪儿来"。《民法典》第1063条，婚前用个人财产全款买房，或者婚后用明确属于个人的钱全款买房，房产证只写自己名字，这房子铁定算个人财产。但现实更复杂——婚前首付婚后还贷、父母转账资助这些情况，证据链怎么搭建？往下看就明白了。

一、搞懂这4种证明方法 离婚时房子谁都抢不走

第一招：银行流水当"铁证"。婚前买房的朋友，把首付款转账记录、每月还贷的银行卡流水全部打印出来。重点看付款时间是否在结婚登记前，账户是不是你单独所有。去年有个案例，女方用婚前股票账户卖了30万付首付，银行流水显示资金来自个人理财账户，法院直接认定首付部分属于个人财产。

第二招：购房合同写"独苗"。签合千万别手软！是完全自己出钱，合同签署人、房产证名字都只写自己。去年杭州小夫妻闹离婚，男方拿出购房合同上只有自己签名的扫描件，成功保住婚前买的学区房。

第三招：公证处走一趟。婚前全款买房的，带着购房合同、付款凭证去做婚前财产公证。特别是父母给子女买房的情况，公证时写明"该房屋系父母单独赠与子女个人"，这样就算婚后加名也有翻盘机会。深圳去年就有个案例，经过公证的赠与协议让男方在离婚时保住父母买的千万豪宅。

第四招：签好婚内协议。婚后想用个人存款买房？小两口白纸黑字签个协议，写明购房款来源是某方婚前财产转化而来。要到某张银行卡余额，"使用工商银行尾号8888账户内存款支付"，这个账户要是婚前就存在的"干净"账户。

二、这5种特殊情况 90%的人都栽过跟头

1. 婚前首付婚后还贷怎么算？重点抓两个证据：首付付款凭证和还贷资金来源。婚后一直用婚前存款账户自动还贷，记得保留账户流水。要是用工资还贷，那增值部分就得分割了。

2. 父母转账资助买房要当心。转账时备注"借款"还是"赠与"差别大了去了！建议单独开张新卡接收父母转账，婚后别往这个卡里存共同收入。去年北京判例显示，父母转账没备注性质，被认定为夫妻共同债务。

3. 卖旧房换新房要留痕。婚前房产卖掉的钱买新房，必须做好资金追踪。把卖房合同、收款凭证、新房付款记录串成证据链。有个狠人甚至做了资金流向公证，新房妥妥算个人财产。

4. 装修款别和房款混着用。很多人栽在装修投入上！就算房子是你个人财产，用共同存款装修的话，离婚时要补偿对方装修折旧费。聪明人都单独开装修专用账户，资金只进不出。

5. 房产证加名等于送一半？还真不一定！加名时签了份额约定协议，可以按约定比例分割。上海有过案例，男方婚前房加女方名字但约定占1%，离婚时真的就按1%分的。

三、灵魂拷问：这些坑你踩过几个？

问题1：婚前买房婚后办证，还算个人财产吗？

关键看购房合同签订时间和付款情况。只要签合同和付款都在婚前，哪怕房产证婚后下来，只要证明购房款是婚前个人财产，房子还是个人的。但记得保留好认购书、付款凭证等原始证据。

问题2：父母帮忙还贷怎么证明个人财产？

让父母每月定时转账到还贷账户，备注"赠与子女个人还贷"。最好再签个赠与协议，明确是赠与自己子女的。千万别让父母转钱到夫妻共同账户，否则被视为共同还贷。

问题3：婚后用彩礼钱买房算谁的？

彩礼在领证前给的，并且存在个人账户没混同，买房时用这个钱全款支付，可以主张个人财产。但要是彩礼钱和工资混存在同一张卡里，神仙也难救。

问题4：婚前买房婚后出租，租金算共同财产吗？

房子是个人财产，但租金收益属于经营性收入，原则上算夫妻共同财产。除非你能证明收租完全由个人打理，对方没参与任何管理，这种情况有案例判租金归个人所有。

问题5：婚内签财产协议有效吗？

白纸黑字写明"双方确认该房产为一方个人财产"，签字按手印就有效。但要别写"离婚就如何分配"这种附条件条款，被认定无效。直接写清楚财产归属就行。