签购房合同算名下有房吗
最近有粉丝私信问："刚签完购房合同，中介就说我算名下有房了，真的假的？"今天咱们从《民法典》扒条文来说透这个事。《民法典》第209条明确规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。"大白话就是：签合同只是买房流程的开始，真正让你在法律上拥有房子的，是那个盖着大红章的房产证！
一、签合同和拿房本中间藏着多少弯弯绕
去年我有个朋友小王，签完购房合同第二天就跑去申请首套房贷款，结果被银行告知："您名下已有一套住房贷款记录"。原来他买的这套房虽然没过户，但开发商已经做了网签备案，这种"隐形房产"直接让他多掏了20%首付。
这里要特别三个关键动作：
1. 草签合同：你跟开发商私下签的协议，房管局根本不知道
2. 网签备案：这份合同进了住建系统，相当于"挂号"了
3. 过户登记：拿着完税证明去不动产中心换红本
很多城市限购政策就卡在网签这步，你在深圳买了套房只签了合同但没网签，再去买第二套还算首套。但要是网签了，哪怕房本还没下来，房管局系统里你已经"有房"了。
二、五大现实影响比法律定义更扎心
1. 限购政策这把刀：北京有个真实案例，张女士签完二手房合同第二天出新政，因为网签晚了1天，购房资格直接作废，20万定金打水漂
2. 银行贷款玩花样：广州某银行内部文件显示，只要查到购房合同备案，就算"准房贷"影响贷款审批
3. 离婚分财产大坑：离婚财产分割新规明确，签了购房合同但未过户的房产，被认定为共同债务
4. 遗产继承埋雷区：上海发生过继承纠纷，老人签了购房合同突然去世，7个子女为这套"看不见的房"打了3年官司
5. 学区房资格博弈：杭州某重点小学要求，入学报名前必须完成网签备案，光有合同不作数
三、签合要摁住的5个关键点
1. 合同生效条款要死磕：有些开发商玩文字游戏写"签字即生效"，要改成"备案后生效"
2. 网签时间写进补充协议：白纸黑字约定45天内完成网签，超期可以退房
3. 贷款失败逃生通道：明确银行不放贷，可以无责解约
4. 备案查询渠道要畅通：每周登陆房管局官网查备案进度
5. 留好所有转账凭证：定金、首付款都要走银行转账，备注"购房款"
四、灵魂拷问：这些情况到底算不算有房？
问题1：签了合同没过户，突然被限购怎么办？
答：看网签时间！像成都新政就是以网签时间为准，只要限购令出台前完成网签，就算没过户也能继续交易。但像厦门就认房本不认合同，这种情况钱房两空。
问题2：夫妻共同签购房合同，离婚时没房本怎么分？
答：最高法司法解释，这种情况法院会判决由继续还贷的一方获得房产，但要给对方折价款。有个典型案例：北京朝阳区法院判决，男方获得未过户房产，但要补偿女方已付房款的60%。
问题3：签了购房合同能申请租房补贴吗？
答：要命了！深圳就有申请人因为购房合同备案，被追回3年公租房补贴。记住：很多城市的住房保障政策，只要查到购房合同备案记录就取消资格。
问题4：开发商拖着不网签会影响我买二套吗？
答：这里有个神操作！郑州有位购房者，首套房签合同2年没网签，用这个空档期买了二套，结果开发商突然备案，直接导致二套房贷违约。所以一定要在合同里约定网签期限，超过期限可以索赔。
问题5：农村自建房签了协议算名下有房吗？
答：这个更要小心！江苏高院有个判例：城镇居民买了农村宅基地房，虽然签了合同，但法院认定合同无效。这类房产既不能过户，签了合同也不算合法房产，反而惹上官司。
