房屋架空层归谁所有
最近收到好多粉丝私信问："我家楼下架空层被物业改成收费停车场，这合法吗？"今天就给大家掰扯清楚这个法律问题！《民法典》第二百七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条，架空层的归属关键看两个指标：
第一看测绘报告：架空层面积被计入公摊面积，那产权就属于全体业主；要是没计入公摊，开发商保留产权。
第二看规划用途：购房合同附带的规划图纸要是标注了架空层属于公共区域，就算没算公摊也被认定为共有部分。这里有个冷知识：很多开发商会在前期把架空层算作"不计容面积"，这样既能省土地出让金，后期还能偷偷牟利！
开发商和业主的架空层争夺战
去年杭州某小区就上演过真实案例：开发商把没计入公摊的架空层改成商铺出租，业主集体起诉。法院判开发商赢了吗？错了！虽然没算公摊，但规划图纸明确是公共活动空间，判业主共有！这说明法律更看重实际使用功能。
现在很多精明的业主开始行动了：
1. 收房时必查《房屋测绘报告》
2. 复印备案的规划图纸
3. 成立业委会定期巡查
有业主发现开发商在预售时故意模糊处理，把架空层包装成"泛会所"吸引买房，结果交付后变成收费场所，这种套路可以打虚假宣传索赔！
常见问题答疑
问题1：架空层没算公摊就一定是开发商的？
错！关键看规划性质。上海静安区某案例中，架空层虽未计入公摊，但作为消防通道和公共活动区使用，法院仍判归业主共有。
问题2：开发商卖房时承诺架空层做健身房，能信吗？
必须写进合同！口头承诺都是空头支票。南京有业主被开发商忽悠，发现健身房要办卡收费，维权两年才要回使用权。
问题3：架空层停车收益归谁？
归产权人所有。是业主共有，收益要进业委会账户；要是开发商持有产权，他们就有权经营。有个骚操作：重庆某小区把架空层改造成快递驿站，年入18万补贴物业费！
问题4：自家楼下架空层能改造成房间吗？
绝对不行！这属于违法搭建。苏州吴中区有业主私自封闭架空层，不仅被强拆还吃了5万罚单。就算开发商同意也不行，必须全体业主表决通过。
问题5：老小区没有规划文件怎么办？
可以到城建档案馆调取原始资料。北京朝阳区1998年的老破小通过这个方法，成功要回被占用20年的架空层，改造成老年活动中心。
