如何将房屋所有权转让
《民法典》物权编第209条，房屋所有权转让必须完成不动产登记才生效！说人话就是：光签合同不算数，必须到房管局过户才算真正换了主人。整个过程就像给房子办"户口迁移"，得按这四步走：签书面合同→交税费→办过户→领新证。但凡跳过任何一个环节，都埋下"一房二卖"、"过户纠纷"这些定时炸弹。
手把手教你玩转房产过户
上周刚帮老同学办完学区房过户，整个过程就跟打游戏通关似的。第一关要准备的证件清单，建议直接拍照存在手机里：身份证、房产证、购房发票这些是基本装备。要是遇到继承或赠与，还得额外准备死亡证明、公证书之类的特殊道具。
第二关的网签合同千万别当儿戏！见过最离谱的案例，房东在合同里写"屋内古董家具随房赠送"，结果交房时把红木家具全换成宜家货。所以每句附加条款都要较真，最好用手机录下看房视频当证据。
说到税费这块，简直比双十一满减还复杂。普通买卖要交契税+个税+增值税，直系亲属赠与只要3%契税，继承更是一分钱税都不用交。不过要赠与和继承得来的房子，转卖时要交20%的差额税，这坑我表叔就栽过。
冲刺的过户现场，建议选工作日上午去。亲眼见过大妈带着小马扎凌晨排队，结果材料没带全白折腾。现在很多城市开通了"掌上办证"，像杭州的"浙里办"APP，刷脸就能预约取号，还能实时查看办理进度。
这些骚操作千万别试！
去年接手过一桩奇葩案子，房东把房子"卖给"自家公司，想着既能套现又不用过户。结果被税务局查出阴阳合同，补缴了50多万税费外加滞纳金。还有更绝的假离婚过户，假戏真做闹上法庭的，真是赔了夫人又折兵。
要说最惨的还属私下交易不过户的。张阿姨10年前花80万买了套单位房改房，觉得熟人不用办手续。现在房子涨到300万，原房东儿子拿着房产证要收回房子，法院判决张阿姨只能拿回当初的80万，血亏220万！
灵魂拷问：这些情况怎么办？
Q1：父母把房子给我，选买卖还是赠与？
这得看后续要不要转卖。是唯一住房且准备住到老，选赠与最划算，只要交3%契税。但要是打算五年内转手，建议走买卖流程。举个例子：300万的房子，赠与成本9万，但未来转卖时若涨到500万，要按200万差额交20%就是40万。现在走买卖，虽然契税个税要十多万，但未来转卖时税费反而更低。
Q2：老公婚前买的房，离婚怎么过户给我？
分三种情况操作：是协议离婚，带着离婚证+离婚协议去办；要是诉讼离婚，需要法院判决书+协助执行通知书；最麻烦的是贷款未还清的情况，得先找银行办转按揭，很多银行根本不给办，这时候只能公证约定份额，等贷款还清再过户。
Q3：农村宅基地房能过户给城里子女吗？
这事基本没戏！宅基地属于集体经济组织，城里户口根本没资格继承。但有个变通办法：父母健在时把户口迁回农村，不过现在户籍政策越来越紧。实在想要房子，可以签长期租赁合同，或者等拆迁时争取部分补偿款。
Q4：卖房后发现买家拖着不过户咋整？
立即发书面催告函，去房管局办理异议登记。要是超过合同约定时间3个月，可以直接起诉要求强制过户，还能主张违约金。之前有个案例，买家拖着半年不过户，除了要配合过户，还赔了总房价10%的违约金，差不多白送了个车位钱。
