买了房按揭都办好了想退怎么办
《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房者签订购房合同且银行放款后，退房需满足法定或约定条件。若单纯因个人原因反悔，开发商有权要求赔偿总房款20%以内的违约金。但若存在开发商虚假宣传、房屋质量不合格、合同重大违约等情况，购房者可通过法律途径主张解除合同。
按揭买房后想退房的真实困境
小王去年贷款买了套期房，结果开发商延期交房半年，验房时还发现墙面开裂。这种情况退房能拿回首付吗？银行那边贷款怎么办？其实很多购房者都面临类似问题：
1. 付了30%首付+贷款批了，每月还贷压力太大
2. 发现同小区二手房降价20万
3. 开发商承诺的学区房政策突变
4. 房屋存在严重质量问题
这些情况都让人萌生退房念头...
四步拆解退房难题
第一步：翻合同找依据
赶紧翻出购房合同和贷款合同，重点看"解除条款"和"违约责任"。有些合同会写明"交房逾期超90天可退房"，这种属于约定解除权。
第二步：收集证据链
是开发商的问题，赶紧拍照录像留证。延期交房要保留催告通知，质量问题找第三方检测，虚假宣传截图当初的广告页面。
第三步：双线作战策略
一边和开发商谈判，同步联系银行说明情况。特别：银行按揭合同和购房合同是两份独立协议！就算退房成功，也要单独处理贷款解约。
第四步：算清经济账
总房款200万，已付首付60万，贷款140万：
- 开发商扣首付的10-20%作违约金
- 银行已放款部分需要提前结清
- 已还月供中的本金部分可协商退回
实际能拿回的钱不足50万...
过来人的血泪经验
李女士去年成功退掉问题房，她出三条实战经验：
1. 不要直接说"我不想要了"，而是强调开发商违约事实
2. 找住建部门投诉比法院起诉更快见效
3. 让销售经理帮忙申请"特殊退房通道"，他们为了冲业绩协助
她还透露个小技巧：开发商资金紧张时更容易同意退房，可以选择在月底或季度末谈判。
常见问题解答
问题1：付完首付银行贷款没下来能退吗？
这种情况相对容易！还没网签备案，可以协商更名转卖；已网签但银行拒贷，凭《个人征信报告》主张解除合同，只需赔定金。
问题2：开发商不同意退房怎么办？
分三步走：先发律师函施压，再向房管局投诉，起诉。要在知道违约事实1年内行动，逾期丧失解除权。
问题3：退房后征信会受影响吗？
关键看贷款结清方式。是开发商回购房屋并代偿贷款，不影响征信；自己逾期还款，肯定上征信黑名单。务必让开发商书面承诺垫付贷款。
