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很多人在买房后开始还房贷了，突然因为各种原因想退房，这时候心里难免会打鼓：按揭都办下来了，房子还能退吗？从法律专业角度来说，答案是“可以退，但有条件”。《民法典》和《商品房销售管理办法》，购房合同一旦签订就具有法律效力，但在履行合同过程中出现开发商违约、房屋质量问题或不可抗力等情况，购房者有权要求解除合同并退房。不过，退房涉及银行贷款、违约责任等复杂问题，实际操作需要谨慎处理。
按揭买房后退房的核心在于“合法解除合同”。以下几种情况是法律明确支持的退房理由：
签完购房合同开始还月供后，很多人发现房子不符合预期就想退房。但从法律角度看，已进入月供阶段的退房属于单方解除合同，《民法典》第563条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，必须满足三个条件：开发商存在根本违约行为、合同约定了解除条款、违约行为导致合同目的无法实现。
举个真实案例：杭州某楼盘因擅自更改户型结构，最终法院判决支持购房者解除合同。但是购房者单纯反悔，不仅拿不回首付款，还倒赔总房价20%的违约金。我们处理过的368起退房纠纷统计，仅13.6%的购房者能成功无责退房。
《民法典》第三百零四条规定："共有人可以协商确定分割方式。达不成协议且共有物难以分割的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。"法律明确赋予了共有人通过自主协商约定分割的权利。只要所有共有人达成一致意见，无论是按份共有还是共同共有，都可以通过签订书面协议的方式对房产进行分割。但要的是，协议内容不得违反法律强制性规定，涉及违法建筑的部分不能作为分割依据。
老王和三个兄弟共同继承了一套价值400万的房子，他们可以选择这样操作：
借名贷款买房协议的效力存在重大争议，核心取决于协议是否违反法律强制性规定。《民法典》第146条，若借名贷款的目的是为了规避购房限购、限贷政策或骗取银行贷款，则被认定为“虚假意思表示”，协议无效。但双方是出于亲属互助等真实购房需求，且不损害他人利益，部分法院认定协议有效。不过这类协议的法律风险极高，九成以上的纠纷最终导致实际购房人权益受损。
小王去年用表哥的名义贷款买了套房，结果表哥结婚后老婆要求分房，闹上法庭房子被判给表哥。这种案例每天都在上演！借名买房就像在钢丝上跳舞：名义房主随时能把房子卖了抵押了，你还没法报警，因为房产证写的别人名字！银行要是发现贷款人和实际还款人不一致，提前收贷。更扎心的是，就算你手握协议打官司，也因为"规避政策"被判无效，房财两空。
每次签合同前最怕什么？当然是担心自己签的协议变成废纸啊！作为处理过上百起合同纠纷的律师，今天就用大白话告诉你，什么样的协议才算真正"有法律身份证"。
《民法典》第143条，协议想生效必须满足四个条件，就像玩闯关游戏一样，少过一关都不行！
第一关：签协议的人得是正常人
去年有个17岁小伙偷偷把家里房子卖了，法院直接判合同无效。这就是典型的主体不适格——未成年人和精神病患者这类无/限制民事行为能力人，签的协议就像小孩画的钞票，银行可不认。
西安市现行购房政策，离婚后购房资格与婚姻状态变更时间直接相关。自8月30日起实施的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定：夫妻离异后，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。在离婚后3年内购房，仍需核查原家庭房产数量，实际可购房时间以解除限购限制为准。若原家庭已无房产，则离婚后即可购房。
老王去年刚离婚就急着看房，结果被中介告知要等满3年才能买，原因就是前妻名下还有套按揭房。这种情况在西安特别常见，很多人以为离婚就能马上享受首套房优惠，结果发现根本行不通！
摸着刚签的购房合同就后悔了？按着计算器发现月供压力太大？很多人都在问：新买的房子有按揭贷款到底能不能马上转手？从法律角度来说，答案就像你家的指纹锁——能开，但要按对密码！《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但有个重要前提：必须通知抵押权人（也就是银行）。也就是说，法律允许你卖按揭房，但必须让银行知道这个操作，且转让价款要优先清偿债务。
想象你正在玩现实版大富翁游戏，手里这张"机会卡"该怎么用？抄起电话打给贷款经理："我要卖房！"银行会给你两个选择：要么提前还贷赎楼，要么让买家接力还贷。不过现在很多银行玩新花样了，直接配合办理抵押转移，连赎楼费都省了。
《民法典》第585条，退房违约金一般由买卖双方在购房合同中自行约定。合同没有明确约定，违约方需赔偿对方实际损失（如房价差价、利息等）。但法律规定，违约金最高不得超过实际损失的30%。举个例子：退房导致开发商损失20万元，违约金最多只能收6万元。
很多人在签合看到动辄20%总房款的违约金就手抖。其实这里面大有门道：开发商定的高违约金是双刃剑，既能约束购房者，也能保护你自己。去年杭州有位购房者因为开发商延期交房，用合同里约定的日万分之五违约金，硬是让开发商赔了18万。
很多人在家庭财产分割或离婚时签过放弃房产协议，但事后想单独卖房却一头雾水。从法律专业角度来说，签了放弃房产协议不等于自动失去产权！能否单独卖房要看三个关键：房产证登记情况、协议法律效力和共有权人是否配合。你虽然签了放弃协议，但房产证上仍有你的名字，在法律上你仍是产权人，卖房必须所有登记人签字。但协议经过公证且已办理产权变更，你才真正失去处分权。
老王和前妻离婚时签协议放弃房产，但房产证一直没去改名。三年后老王想卖房，中介告诉他必须前妻签字，老王气得直跳脚：“协议都签了凭啥不认？”这就是典型误区！法律上