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遇到开发商延期交房，手里攥着购房合同的你千万别慌！《民法典》第577条和《商品房买卖合同司法解释》第11条，开发商违约必须承担赔偿责任。但能拿回多少钱、怎么拿，这里头的门道可多了去了。违约金比例最高不能超过实际损失的30%（《民法典》第585条），超过部分法院不支持。但你要是觉得开发商赔得太少，还能举证证明实际损失要求增加赔偿。记住，法律给你的权利不是摆设，关键看你会不会用！
第一步先翻出你的购房合同，找到延期交房条款。重点看三点：交房截止日期、违约金计算方式、有没有"不可抗力"的坑。去年有个案例，开发商拿疫情当借口拖了半年，结果法院发现他们早该办的手续都没办，判赔了总房款的8%。
当房产证需要去除共有人名字时，如何给对方经济补偿是很多人头疼的问题。《民法典》物权编规定，共有房产的权属变更必须经过双方协商一致，并办理不动产变更登记。补偿金额没有法定标准，但必须满足两个核心原则：一是双方自愿达成协议，二是补偿金额需体现房产价值中对方应得的份额。
举个实际例子：一套价值300万的房子，原本由兄妹两人各占50%份额。妹妹要退出，理论上她应获得150万补偿。但要考虑贷款余额、房屋增值部分等因素，最终金额需要专业评估或双方协商确定。
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拿着红本本才能过户房产？这是很多人的认知误区！《民法典》第209条和214条规定，房产过户只看产权归属，和婚姻状态没有半毛钱关系。哪怕你母胎单身，只要拿着身份证、房产证，照样能完成房屋买卖、赠与、继承等各种过户操作。不过要未婚状态下过户会产生不同的税费成本和风险，下文给你掰开揉碎了讲。
姿势一：买卖交易最实在 直接按市场价买卖，签合同交税就完事。契税1%-3%、增值税5.3%、个税1%都是常规操作。适合急着变现的情况，但记得要做资金流水，避免被认定为"假买卖"。
《民法典》和《契税法》规定，房产证上加名本质上属于产权变更行为。若双方未领取结婚证，加名被认定为赠与或买卖关系，需缴纳契税（3%）、个人所得税（20%）及产生的增值税（5.6%）。若为直系亲属（如父母子女），可享受部分税费减免，但非婚伴侣加名需全额缴纳税费。100万元房产加名，非直系亲属需缴纳约8.6万元税费。
很多人误以为加个名字就是走个流程，实际上没结婚证加名的费用比结婚夫妻高好几倍！举个真实案例：小王和女友共同买房但没领证，后来想在房产证加女友名字，结果发现要按“赠与”交3%契税+20%个税，算下来比领证后加名多花近10万。这钱主要花在哪儿了？关键看两点：
最近收到不少咨询："我们离婚时房子只有购房合同没房产证，这算谁的？"《民法典》第209条规定，房子必须完成产权登记才算真正属于你。离婚时碰到这种情况，法院一般不会直接判房子归谁，而是先让双方协商。协商不成的话，先判给实际使用房子的一方，等房产证下来再重新打官司分割。上海有个真实案例，小两口离婚时房子还在还贷，法院就让女方继续住着，等贷款还清拿到房产证再重新分家产。
第一看购房时间：要是婚前签的合同，首付是男方出的，婚后两人一起还贷，这种情况离婚时房子判给男方，但女方可以拿回还贷部分和增值补偿。第二看出资比例，特别是父母帮忙付首付的，记得保留转账凭证。第三是抚养权归属，带着孩子的一方更容易拿到暂住权。第四是过错方判定，要是因为出轨导致离婚，无过错方在分房时有优势。
看到房产证上突然换了陌生人名字，姐姐们先别慌！《民法典》311条，弟弟背着卖房属于典型的无权处分。只要姐姐能证明自己是合法产权人，这个买卖就像用假钥匙开门——根本打不开法律认可的大门！哪怕买家掏了钱、过了户，只要不是通过正规中介且支付合理对价，法院照样能判交易无效。
上周刚处理完李女士的案子，她弟用假公证把学区房贱卖，我们是这样操作的：
1. 先打110报警诈骗，拿到报案回执就是关键证据
《民法典》和《个人住房贷款管理办法》，当借款人连续3个月或累计6个月未按时还款，银行有权要求提前结清全部贷款。若仍无法偿还，法院可依法对抵押房产进行拍卖处置。需要即使房产被拍卖，若所得款项不足以清偿债务，借款人仍需继续偿还差额部分。不过实施的《深圳经济特区个人破产条例》已开启试点，符合条件的债务人可申请破产保护。
老王去年因公司裁员断了收入来源，房贷连续逾期4个月后，收到了银行的律师函。他赶紧把次卧租出去，晚上开滴滴，硬是凑出3万块和银行达成延期还款协议。这个真实案例告诉我们，断供不是世界末日，关键要主动应对。
当房贷批下来后想退房，本质上属于单方解除购房合同的行为。《民法典》第563条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只有出现以下三种情况购房者才能无责退房：1.开发商逾期交房超过约定时间；2.房屋质量严重影响使用；3.开发商存在欺诈或重大违约行为。仅因个人原因想退房，需按合同约定支付总房款10-20%的违约金，还被要求赔偿开发商实际损失。
《土地管理法》和《民法典》规定，宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权。宅基地买卖本身存在法律风险，尤其是卖给非本村集体成员时，法院会判决买卖合同无效，并要求双方返还财产。但判决会结合合同签订时间、房屋现状、过错责任等因素综合考量，特殊情况下也出现部分有效或折中处理的结果。
说白了，宅基地不是普通商品房！法律规定宅基地是