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《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《民法典》第三百六十三条规定，集体土地上的房屋买卖合同在大多数情况下属于无效合同！这是因为宅基地使用权具有身份属性，只能在本集体经济组织成员内部流转。买卖双方中有一方是城市居民或外村村民，这份合同就相当于在法律的雷区蹦迪——随时被认定无效。
老王去年花50万买了套城中村自建房，现在拆迁补偿涨到300万，原房东突然拿着《土地管理法》告到法院要求返还房屋，这样的剧情每天都在真实上演。法律之所以这样规定，核心在于保护农民的居住权和农村土地秩序。但现实情况是，大量"小产权房"交易仍在暗流涌动，这就形成了"合同签了白签，房子住了白住"的尴尬局面。
从法律角度看，父母能否代子女签购房合同，关键在于是否具备合法授权。《民法典》第一百六十一条，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。但代签购房合同必须满足两个核心条件：
1. 子女需出具书面授权委托书（最好经过公证）
2. 委托事项需明确包含"签订购房合同"的权限
若父母擅自代签且事后未获追认，合同被认定无效。上海就发生过一起案例：父母未经女儿同意代签购房协议，最终被法院判决赔偿卖家20万元违约金。
“签了购房合同、办了房贷，现在后悔了能退房吗？”这是许多购房者最关心的问题。《民法典》第五百六十三条明确规定了合同解除的5种情形，包括开发商严重违约、不可抗力导致无法履行等。但是购房者单纯反悔想退房，法律上并不支持“无理由退货”，需要承担10%-30%的违约金。能否退房，关键要看是否符合法定或约定的退房条件。
杭州某楼盘就发生过典型案例：张女士购房后发现开发商擅自更改了小区规划，原本承诺的中央水系变成了停车场。这种情况属于“开发商擅自变更规划”，购房者不仅可以退房，还能索赔双倍定金。类似的法定退房条件还有这些：
很多人在签完购房定金协议后突然反悔，或者发现房子有问题，这时候最关心的就是：这定金还能不能退回来？从法律角度说，《民法典》586-587条明确规定了"定金罚则"——是你单方面反悔不想买房了，开发商有权没收定金；反过来开发商违约不卖房，必须双倍返还定金。不过现实中有5种特殊情况，法律是允许你拿回定金的，咱们接下来就掰开揉碎了讲清楚。
去年我有个朋友老张就遇到过这种情况。他看房时销售拍胸脯保证小区对面要建重点小学，结果签完协议发现规划文件根本没有这所学校。这种情况就属于"开发商虚假宣传"，老张拿着当初的录音和宣传册，理直气壮要回了10万定金。
从法律专业角度来看，未婚情侣共同在房产证、合同等文件上写两个人的名字时，需要准备的证件和材料主要包括：双方身份证原件及复印件、购房合同或产权登记申请表、首付款来源证明（如银行转账记录）、贷款协议（如需按揭）以及财产权属公证声明（建议办理）。《民法典》物权编规定，共有财产的登记需明确共有方式和份额，建议在购房前签订书面协议约定出资比例和产权归属。
《公证法》第三十四条规定，公证机构办理公证事项必须按照收费标准收取费用。也就是说，房子公证需要费用是法律明文规定的！公证处不是免费服务机构，它的收费标准由国家发展改革委和司法部联合制定，各地会实际情况在指导价范围内调整。北京和三亚的收费标准就差20%，这和当地物价水平直接相关。
先给你打个比方，就像去医院看病，挂号费、检查费、药费都是分开的。房子公证费用主要看三个要素：公证事项类型、房产价值、当地收费标准。最常见的委托公证一般500-800元搞定，但涉及房产继承这种复杂公证，收费就要按房产价值的0.1%-1%来算。
《民法典》第1063条规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。但想要把婚后买的房子变成单独所有，可以通过四种合法途径实现：1.签订书面夫妻财产协议明确归属 2.由一方父母全额出资并指定赠与自己子女 3.用个人婚前财产全款购买 4.法院判决房产归属。任何操作都必须有充分证据支撑，否则离婚时仍被认定为共同财产。
最近接到个咨询特别典型：小两口结婚3年准备买房，女方父母想出100万首付，但担心小夫妻将来闹矛盾，想把这钱变成女儿的个人投资。这种情况特别常见，尤其是现在很多家庭都是"六个钱包"凑首付。
《民法典》第585条规定，房屋违约金计算需遵循"补偿为主，惩罚为辅"原则。简单说就是违约金不能超过实际损失的30%。房子总价200万，违约造成的实际损失被法院认定是50万，那违约金最高就是50万+15万=65万。但很多合同直接约定总房价的10%-20%作为违约金，这需要结合情况判断是否合理。
最近帮朋友处理了个二手房纠纷，买家签完合同突然反悔，房东咬定要收20%违约金。朋友急得直跳脚："这违约金比我首付还高，合理吗？"其实这里头大有门道！
《民法典》物权编规定，实行不动产登记制度，房产证（不动产权证）是认定房屋归属的核心依据。简单来说：登记簿上写谁的名字，法律就默认房子是谁的。但特殊情况如夫妻共同财产、继承纠纷等，还需要结合购房资金来源、婚姻状况等证据综合判断。
王女士最近遇到件糟心事：结婚时老公说加名麻烦，房子登记在他个人名下。现在闹离婚，男方咬定这是婚前个人财产。其实司法解释，婚后共同还贷部分对应的增值