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《民法典》《民事诉讼法》等法律规定，房产纠纷的解决方式主要有四大途径：协商调解、人民调解、仲裁程序、法院诉讼。协商是成本最低的方式，诉讼则是最终的救济手段。不同纠纷类型对应不同解决方案，二手房交易违约更适合仲裁，而房产继承纠纷需要诉讼确认权属。
上周我朋友老张就遇上了闹心事，刚买的二手房发现原房主欠了3年物业费，对方耍赖不肯补缴。他急得直跳脚来找我支招，我给他详细分析了四种处理方案，通过社区调解解决了问题。今天就把这些实战经验分享给大家。
小产权房买卖本身就不合法，但夫妻一方单独签了购房合同，在法律上被认定"部分有效但风险爆炸"！民法典311条规定，未经共有人同意擅自处分共有财产，善意第三人取得物权。但关键是小产权房压根没有物权！这就好比去黑市买手机，手机是真的，但永远没法上户口。
上周刚处理个案子，王姐花60万买了套深圳农民房，结果老公死活不认账。现在卖家反悔要收回房子，王姐拿着只有自己签名的合同哭晕在厕所。这种情况太常见了！小产权房交易就像在悬崖边走钢丝：
最近收到不少粉丝提问："房贷还了一年突然想退房，开发商能同意吗？会不会被罚到倾家荡产？"今天咱们从《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》出发，说透这个事儿。法律上确实存在退房，但需要满足特定条件！普通购房者单方面不想还贷了要退房，99%的情况都属于违约，不仅要赔违约金，还要承担开发商损失。但是开发商出现重大违约（烂尾、面积误差超过3%、延迟交房超期等），购房者就有权解除合同。
去年买的房现在后悔了？赶紧翻出购房合同看这三个地方：1.补充协议里的退房条款（开发商不会主动给退房权）；2.逾期交房违约责任（超过90天没交房你就有主动权了）；3.房屋质量条款（主体结构有问题才能退）。有个真实案例：杭州王女士还贷13个月发现卧室墙体开裂，经鉴定属于地基沉降导致的主体结构问题，法院判决退房成功，开发商还要赔偿已还房贷利息。
《城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》，商品房网签备案完成后，原则上应当在30个工作日内完成不动产登记并发放产权证书。但从网签到拿证需要3-6个月时间，开发商办证效率、政府审核进度及购房者材料准备情况。法律并未规定固定天数，而是强调买卖双方需按合同约定履行义务，开发商有责任协助购房者及时办理产权登记。
网签只是买房长征路上的第一站，后续还有好几道关卡要走。是开发商要拿着整栋楼的测绘报告、竣工备案表等材料去申请"大产证"，这相当于整栋楼的身份证。等开发商拿到大产证后，才会开始给各家各户办理"小产证"。这时候需要你交齐契税、维修基金，填好不动产登记申请表，由开发商或你自己去政务大厅提交材料。政府部门审核通过后，就能在指定日期领到红彤彤的不动产权证啦！
《民法典》和《律师服务收费管理办法》，房屋买卖纠纷的律师费一般在诉讼标的的5%-15%之间。100万的房产纠纷，律师费在5万到15万不等。要看案件复杂程度、律师资历和当地收费标准，北京上海等一线城市普遍比二三线城市高出30%-50%。是风险代理，律师收取胜诉金额的10%-30%作为报酬。
最近帮朋友处理二手房违约纠纷，发现大家最懵的就是律师费怎么收。其实就跟去医院看病似的，专家号和普通门诊收费肯定不一样。普通房产纠纷就像感冒发烧，资深律师收费每小时800-1500元，而刚执业的律师300-500元就能搞定。
《民法典》第四百零六条，抵押期间房屋可以买卖，但抵押登记未解除前无法过户。卖家贷款未结清，房子仍抵押给银行，必须先还清贷款解除抵押才能完成交易。从法律层面看，处理方式主要有三种：1.卖家自行筹钱解押；2.买家垫资解押（需签协议保障）；3.通过银行"带押过户"新政操作（试点城市适用）。若卖家隐瞒房贷情况，构成合同欺诈，买家可主张赔偿。
去年我朋友看中一套二手房，签合才发现卖家还有80万房贷没还，急得差点放弃。其实这种情况很常见，掌握正确姿势完全能规避风险！
说到房子产权分配这事儿，民法典物权编可是写得明明白白。第二百九十七条，房屋产权可以按份共有也可以共同共有。简单来说就是：几个房本上的名字，要么按出资比例分蛋糕（按份共有），要么就大锅饭平均分（共同共有）。不过怎么分，还得看买房时签的协议、出资证明这些铁证。
最近帮朋友处理了个案子，小两口婚前买房各出50万，结果房本只写女方名字。离婚时男方拿着转账记录硬是分走一半，这就看出资证明多重要了。现在年轻人合伙买房的多了去了，记住这三点不吃亏：
《民法典》第1062条，婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共同财产。一方擅自将房产赠与小三，属于侵犯配偶财产权的行为。第153条，违背公序良俗的民事法律行为无效，原配可以起诉要求小三返还房产。实务中需要重点把握三点：证明购房款来源属于夫妻共同财产、证明存在不正当关系、证明赠与行为未经配偶同意。
最近收到个当事人的咨询，老公给小三买了套600万的房子，现在原配气得要离婚。我直接告诉她："这房子您不仅能分，还能整个要回来！"今天就来说说原配怎么打这场翻身仗。
最近有粉丝在后台急吼吼地问我："签了购房认购书后悔了，开发商会不会告我啊？"今天我就从专业角度给大家掰扯清楚。《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》，认购书本质上属于预约合同，签了字就表示你同意在一定期限内签正式合同。要是你单方面毁约，开发商确实有权利起诉你要求赔偿，不过会不会被起诉，还得看开发商的实际损失和操作成本。
1. 白纸黑字的认购书可比谈恋爱时的承诺靠谱多了。去年我处理过个案子，小王签了认购书后反悔，开发商硬是扣了20万定金还要起诉，调解赔了8万才了事。