林婉清律师

《民法典》第1063条和1065条规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但存在三种特殊情形可认定为个人财产：①用个人婚前财产全款购房且登记在自己名下、②父母全额出资并明确赠与子女个人、③签订书面财产协议约定归属。这三种方式都需要严格遵循法律规定，稍有不慎就会导致"个人财产变共有"的风险。

四招教你实现"房产单独所有"

第一招：婚前存款全款买房

《民法典》第538条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产、无偿赠与财产或恶意转移财产损害债权人利益的，债权人可向法院请求撤销该行为。被告在起诉前突然卖房，法院会重点审查交易是否具备合理对价、是否存在关联交易、资金流向是否异常等情形。一旦被认定为恶意转移财产，不仅卖房行为被撤销，责任人还面临司法拘留等强制措施。

房子被偷偷卖掉后的紧急应对指南

最近接到个咨询挺有意思：老王欠了老张200万，听说要被起诉了，连夜把名下唯一房产以1元价格卖给亲弟弟。结果老张起诉后执行阶段发现房子没了，气得直接申请撤销交易。法院调取银行流水发现老王弟弟根本没付钱，判决撤销房屋买卖合同，房子又回到老王名下进入执行程序。

《中华人民共和国民法典》第961条明确规定："中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。"正规签署的房屋居间协议（即中介合同）受到法律明文保护。只要协议内容不违反《民法典》第143条关于民事法律行为有效的要件（行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定），这份合同就具有完全法律效力。法院每年处理上万起涉及居间协议的纠纷案件，都充分体现了法律对这类协议的保护力度。

一纸协议背后的法律江湖

买房时只签了认购书，突然想退房怎么办？这是许多购房者的真实困扰。从法律角度看，答案并不绝对——能否退房取决于认购书的条款内容、违约情形和法律程序。《民法典》第495条明确规定，认购书属于"预约合同"，若开发商不存在欺诈或违约行为，购房者单方反悔需要承担违约责任。但是开发商隐瞒重要信息、未取得预售许可证或存在其他违规操作，购房者则有权要求退房退款。

一、认购书不是卖身契！这4种情况能退房

1. 开发商五证不全：见过太多案例，开发商拿着"假证"忽悠购房者签认购书。查实项目缺少《商品房预售许可证》，这份认购书根本不具备法律效力，100%可以退房。

只要购房协议符合《民法典》规定，且不存在违法情形，这份协议就受到法律保护！《民法典》第464条，购房协议属于民事合同范畴；第502条明确规定依法成立的合同自成立时生效。双方自愿签订、内容合法的购房协议就是有效的"法律护身符"，哪怕没有网签备案，也能作为维权依据。

一、为什么说购房协议是"护身符"？

去年我碰到个真实案例：老王和开发商签了认购协议，交了30万定金。后来开发商想毁约涨价，拿着没网签当借口说协议无效。结果法院判决开发商必须按协议执行，关键就在于那份协议写清了房号、价格、付款方式等核心条款，完全符合合同要件。

律师手里接过太多原配来咨询"给小三买房能不能要回来"，能！民法典153条，违背公序良俗的赠与行为无效。通俗说就是拿着夫妻共同财产养小三，原配能直接起诉要回房子。但得讲究证据链，光知道老公出轨可不够，得把购房款流水、小三身份证明、赠与事实这些证据链钉死才行。

手把手教你追回给小三买的房

去年经手的案子特别典型：王姐发现老公给小三买了套300万的房，先假装不知道，偷偷收集了银行流水、购房合同、开房记录，还找到小三抖音晒房产证的视频。起诉时小三狡辩说是"借款买房"，结果被我们拿出的亲密照片和520转账记录啪啪打脸，法院判全额返还。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。也就是说，一套100万的房子，定金最高不能超过20万元。不过卖房定金在5%-10%之间浮动，也就是5万到10万元最常见。法律这样规定是为了防止过高定金对买方造成过度压力，卖家收取超过20%的定金，超出的部分法院不会支持哦！

为什么二手房定金总在5-10万打转？

最近陪朋友看房发现个有趣现象：挂牌价200万的房子收10万定金，300万的收15万，100万的房子基本都在5-10万这个区间。中介小哥悄悄告诉我，这背后藏着买卖双方的心理博弈。对卖家来说，收太少怕买家反悔，收太多又怕吓跑客户。有个真实案例：张姐急着卖房开价100万，非要收20万定金，结果买家觉得风险太大，黄了生意。现在市场行情下，8万左右定金既能体现买家诚意，又不会让双方压力太大。

《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产原则上属于共同财产，但法律赋予了"约定优先"的权利。第1065条明确规定：夫妻可以书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。房产证上登记的产权比例不一定等同于实际分割比例，只要双方签订合法有效的书面协议，就能突破房产证登记的限制。

夫妻买房必看：房产份额约定的实战指南

最近闺蜜小美和老公准备买房，两个人因为首付出资不同闹得不太愉快。小美父母资助了50万，老公家出了30万，剩下的贷款要一起还。这种"出资不对等"的情况，到底该怎么约定房产份额才公平？今天咱们就来聊聊这个让无数夫妻头疼的问题。

站在法律专业角度，做过公证的房产文件确实具有更强的法律效力，但要的是：公证不等于房产当然有效！《公证法》第三十六条和《民法典》相关规定，公证主要起到对法律行为、文书真实性的证明作用。公证处就像个"法律摄像头"，把你们签协议的过程和内容真实记录下来，但不会替你们判断这个房产交易本身是否合法有效。

为什么说公证不是万能的？

去年我有个朋友老张，花200万买了套"公证过"的安置房，结果发现房子根本没下房产证。公证处确实证明了买卖双方自愿签合同的事实，但法院还是判合同无效，因为安置房本身就有交易限制。这个案例说明：公证能保证你签合同的程序没问题，但管不了房子本身能不能交易。