林婉清律师

《民法典》第一千零六十二条和第一千零六十三条规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但存在三种例外情况可以认定为个人财产：
1. 用婚前个人财产全款购买且登记在个人名下
2. 父母全额出资并明确赠与给子女个人
3. 夫妻签订书面协议约定房产归属
这三个"救命符"就像给你的房子套上了金钟罩，但怎么操作才能让法律认可？往下看！

一、实操指南：手把手教你守住婚前财产

场景1：用婚前存款全款买房

《民法典》婚姻家庭编司法解释，离婚协议中未明确约定无产权证房产归属的，若双方离婚后产生争议，需结合购房合同、出资证明、还款记录等证据综合认定财产性质。法院会优先调解双方补充协议，调解不成则按照“照顾子女、女方和无过错方”原则判决。即便没有房产证，只要房产属于夫妻共同财产范畴，离婚时仍可主张分割权益。

没房产证的房子，离婚协议到底算不算数？

最近接到个咨询挺典型的：王姐离婚时把还在还贷的房子写进协议归男方，结果三年后房产证下来男方反悔不认账。这种情况其实特别常见，关键要看协议怎么写的！协议里写明了地址、购房合同编号，还约定了贷款由谁继续还，就算没房产证法院也会认。但要是协议就简单写句“房子归男方”，那可真要扯皮了。

很多人在买房时选择贷款，但心里总有个疑问：房子还在还贷期间，房本能拿到手吗？从法律角度看，《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记。即使有贷款，房本（不动产权证）依然可以办理并拿到手，但房产证上会注明抵押登记信息。银行作为抵押权人，对房产享有优先受偿权，但这不影响房主持有房本的权利。

为什么贷款买房还能拿房本？

很多人误以为“房本抵押给银行就拿不到了”，其实这是误解！现在的购房流程中，房本由房主保管，银行只办理抵押登记手续。张三贷款买了一套房，交房后开发商协助办理房产证，张三拿到房本后，需和银行到不动产登记中心办理抵押登记。房本上会标注“已抵押”，但房本原件仍在张三手里。银行拿的是《他项权证》，这才是抵押权的法律凭证。

《民法典》第一千零八十七条和《个人住房贷款管理办法》，离婚后变更按揭贷款人需满足三个条件：1）离婚协议/判决书明确房产归属 2）银行同意变更主贷人 3）新贷款人符合银行资质。若原贷款未结清，实际是解除原借款合同、建立新合同的法律行为，必须由银行、原夫妻双方共同完成法律手续。

一、手把手教你变更贷款人全流程

去年帮闺蜜处理过类似案例，整个流程走下来大概需要2-3个月：

第一步：带着离婚证和财产分割协议去贷款银行，我们当时准备了近半年的银行流水、收入证明，新贷款人的收入要是月供2倍以上。银行客户经理会要求填写《个人住房借款主体变更申请表》。

买房时签的认购协议书到底有没有法律效力？这是很多购房者最关心的问题。《民法典》第495条明确规定："当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。" 也就是说，只要认购协议内容合法且双方自愿签署，它就是具有法律约束力的预约合同！

一纸认购书背后的法律玄机

去年有个朋友买房差点吃了大亏，他以为认购书只是"意向书"，随便签完回家考虑两天，结果开发商拿着协议要扣他20万定金。现实中这种案例比比皆是，今天就给大家掰开了揉碎了讲讲认购协议的门道。

现实中确实有成功案例，但胜诉率取决于三大关键——合同条款白纸黑字写没写清楚、开发商违约证据链是否完整、实际损失能不能被法院认可。最高人民法院数据，全国商品房纠纷案件中约37%的原告获得了违约金支持，但金额普遍只有诉求的30%-60%。这说明官司能打，但要做好"打折获赔"的心理准备。

一、开发商违约时别急着掀桌子

去年我经手的一个案子特别典型：老王买的精装房交房时瓷砖空鼓率60%，开发商摆烂说"修可以，赔钱没门"。我们翻出合同发现质量条款写着"符合国家验收标准"，而《住宅装饰装修验收标准》明确规定空鼓率不得超过5%。拿着检测报告起诉，法院判了总房款3%的赔偿。这说明关键得看合同有没有量化标准。

农村房子被法院查封后，在查封未解除前绝对不能私自买卖！《民事诉讼法》和《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》，被查封的房产属于司法限制状态，所有权和处分权受限，私自交易不仅无效，还面临法律处罚。只有解除查封后，才能合法出售。

被查封的农村房子还能救吗？

法院查封农村房子，是因为房主涉及债务纠纷、未履行判决或欠缴款项。这时候房子虽然不能直接卖，但可以通过以下步骤“解套”：

《民法典》第563条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，开发商逾期交房超过约定时间，购房者确实有权解除合同（即退房）。但要两个关键点：合同约定和法定程序！合同中写明了“逾期90天可退房”，或者没写天数但超过3个月未交房（需先书面催告），购房者就能合法退房。不过开发商会用“不可抗力”“疫情原因”等理由甩锅，这时候就得看证据是否站得住脚了。

开发商为啥总拖交房？这些套路要警惕

限售期内私下签订的买房协议书很被认定为无效！《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。而各地政府出台的“限售政策”属于房地产调控的规范性文件，法院在审判中认为这类协议损害了公共利益，直接导致合同无效。北京某案例中，买卖双方在限售期内签协议，最终法院判决协议无效，买方只能拿回定金，却损失了房价上涨的机会。

为什么限售期协议容易“踩雷”？

限售期的本质是政府为了