林婉清律师

回迁房能不能直接更名给儿子，关键要看三个条件！第一要看房产证下来没有，第二要看产权性质，第三要看当地政策。《民法典》和《不动产登记暂行条例》，回迁房已经取得完全产权的不动产证，理论上可以通过买卖或赠与过户给子女。但现实中很多回迁房存在限售期（2-5年），没下证的房子连正规交易资格都没有，更别说直接改名了！

一、回迁房更名必须闯过的三道关卡

上周老王拿着拆迁协议找我，非说开发商答应能直接把他家回迁房写成儿子名字。结果到房管局一问傻眼了，原来这里头有大学问！

在法律实务中，"首套房"的认定标准主要看三个维度：房产登记情况、贷款记录和当地限购政策。《不动产登记暂行条例》规定，只要购房者名下没有独立产权住房，即使与父母共有房产，只要未单独持有其他房产，仍被认定为"首套房"。但关键要看房产证的"共有方式"：若是"共同共有"，被认定占用购房资格；若是"按份共有"且份额低于当地标准（如北京33%），则不影响首套房认定。各地政策存在差异，建议购房前先到当地不动产登记中心查询认定标准。

共同房产背后的首套房密码

最近好多朋友都在问："通过继承拿到房子，会不会占用我的购房名额啊？"这事儿得从法律和各地政策两个层面掰扯清楚。《民法典》第一千一百二十二条，继承属于法定权利，和咱们在市场上买房完全两码事。但重点来了！北京、上海这些限购严格的城市，虽然继承不占名额，但继承后的房产会被计入家庭住房套数，直接影响您再买房的资格。您在北京继承了一套房，再想买新房就得按二套房政策来。

继承房产这些坑千万别踩

上个月刚帮朋友处理完继承纠纷，他爸留下的老房子三个子女分，结果发现房子还挂着20年房贷。这里提醒大伙儿：继承可不只是拿房本那么简单！得先搞清楚有没有抵押贷款，继承后得继续还贷。还有更绝的，有人继承完房子才发现要补缴十几万土地出让金，因为房子是划拨土地上的房改房。最坑的是那种多人继承的情况，七大姑八大姨都有份额，想卖房得所有人签字，比登天还难。

《民法典》第1089条规定，离婚时夫妻共同债务应当共同偿还。房贷作为典型的共同债务，即使只有一方名字在房产证或贷款合同上，只要是在婚姻存续期间购买的住房，未还清的房贷仍属于夫妻共同债务。若一方拒不履行还款义务，另一方可通过法律程序主张权利，银行也有权向任何一方追偿全部欠款。

遇到对方断供千万别慌！这5招能救命

最近接到咨询的张女士就是典型案例：丈夫搬出婚房3个月不还贷，银行天天催款。她先做了这3件事：

最近收到好多粉丝私信问："现在房子降价了，房贷比房子还值钱，能不能直接断供？"作为从业10年的律师，必须严肃告诉大家：断供绝对是最糟糕的选择！《民法典》第675条，不还房贷银行有权起诉你，不仅要一次性还清全部贷款，还要承担诉讼费、律师费。更严重的是会被列入失信名单，飞机高铁都坐不了，子女考公务员都受影响。去年深圳就有个案例，王先生断供3个月，结果房子被拍卖还倒欠银行80万。

房价暴跌时的自救指南

上个月陪朋友去银行谈判，他买的燕郊房子从280万跌到150万，月供1万2供得想哭。我们带着房产证、工资流水、征信报告三件套，银行同意把30年月供改成40年，月供降到8600。记住这3个救命锦囊：

当发现子女未经同意卖掉自己名下的房产时，《民法典》第240条，所有权人有权依法对不动产行使占有、使用、收益和处分的权利。子女擅自处分房产构成无权处分，您可以通过法律途径主张买卖合同无效或要求赔偿损失。可以选择提起确认合同无效之诉、侵权责任纠纷诉讼或行使物权请求权，关键在于收集完整的证据链。

被子女卖房后的三大应对策略

别急着发火！隔壁张大爷去年就碰到这事儿，他儿子偷偷把老宅卖了给女友买车。张大爷通过这三步成功维权：

1. 马上到不动产登记中心查交易记录，打印出过户材料和签字样本。结果发现儿子伪造了他的签名，这直接关系到合同效力。

《民法典》物权编第299-304条规定，兄弟共有房屋属于“按份共有”或“共同共有”关系，任何一方都有权主张分割或确权。若发生争议，法律上建议通过协商、调解、诉讼三步走：先尝试内部协商，协商不成可申请人民调解委员会介入，向法院起诉。共有房屋的权属以房产证登记为准，但实际出资、遗嘱等证据也能影响判决结果。

一、兄弟争房产？这些方法能帮你

小明和小刚两兄弟因为父母留下的老房子闹翻了，一个说房子该平分，另一个说自己出钱翻修该多分。这种情况太常见了！下面这4招或许能帮到你：

在法律实务中，没有房产证确实会带来归属权认定的麻烦。但《民法典》物权编规定，房屋归属权可通过购房合同、付款凭证、长期居住证明等证据链来综合认定。江苏某法院判决中，当事人凭借20年前的建房审批表、邻居证言和电费缴纳记录，成功确认了房屋所有权。这些证据要满足三个条件：真实性、关联性、合法性，最好能形成完整的证据闭环。

五招教你搞定没证房屋的归属证明

第一招：翻出历史政策文件
像90年代的老房子，很多是单位分配房或自建房。我处理过北京胡同里的一个案子，当事人找出1988年单位分房通知书和房改时的缴款单，直接锁定了产权关系。这类文件在档案馆或原单位都能找到。

《民法典》和《商业银行法》，房贷未结清的房子可以买卖，但必须完成“解押”流程。你要先把欠银行的钱还清，解除房产抵押状态，才能办理过户手续。法律上最核心的两点：1）必须取得抵押权人（银行）的书面同意 2）交易完成后需及时办理抵押权注销登记。私自交易未解押的房产，导致合同无效甚至被银行起诉。

手把手教你操作流程

第一步先给银行打电话，说你要提前还款。现在很多银行APP都能直接预约，但要两点：1）提前15-30天预约 2）会收违约金（一般是剩余本金的1-3%）。我朋友去年卖房就被收了八千多违约金，心疼得要命。